¿Hacia dónde debe ir la política de vivienda en Argentina?

Iván Kerr

Según el censo 2010, la Argentina presenta un déficit habitacional cercano a los 3,5 millones de hogares. No hay fuentes oficiales que puedan dar cuenta de a cuánto asciende este número hoy, pero importantes instituciones académicas confirman esta cifra.

El presidente Mauricio Macri nos comprometió a trabajar sobre la premisa de pobreza cero. Frente a ese desafío es necesario definir la estrategia de política habitacional que debe llevar adelante el Gobierno.

En la anterior gestión no se logró reducir en forma significativa el déficit habitacional. Su política estuvo basada en un Estado meramente constructor, que administró discrecionalmente los fondos públicos, a diferencia del Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi), cuyo coeficiente está fijado por la ley 24464 (véase gráfico). No hubo incentivos para que el sector privado pudiera desarrollar oferta para los sectores medios y bajos; y el acceso al crédito hipotecario resultó un imposible con las altas tasas de inflación que las que convivimos.

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Una nueva estrategia nacional de vivienda requiere de un Estado facilitador y promotor del proceso constructivo, que pueda administrar un nuevo sistema de subsidios transparentes y progresivos, dirigidos a las personas de menos ingresos. Que se fomente la práctica del ahorro previo para acceder a un crédito y que se asegure el monitoreo y el acceso abierto a la información pública para sus beneficiarios.

Como punto de partida es necesario que se articule y fomente el acceso al suelo, desarrollando y densificando el territorio argentino. Hay que garantizar un crecimiento equilibrado e integrado, con la regularización dominial como un pilar fundamental en el desarrollo de soluciones habitacionales.

Necesitamos que la Secretaría de Vivienda ofrezca programas que puedan atender a todos los sectores en déficit. Queremos concentrar nuestro accionar en dar respuesta a las familias más pobres, que no pueden acceder a una vivienda por sí solas. Para estos sectores, estamos trabajando en un nuevo programa de construcción de viviendas, económicas, sustentables y que sean asignadas de manera transparente. Además de facilitar el acceso a las viviendas nuevas, estamos en proceso de elaboración de un nuevo programa de microcréditos que permita, a aquellos con capacidad de construir, mejorar y ampliar sus hogares.

Vamos a trabajar en un plan de hábitat que permita un abordaje integral, que garantice el acceso al agua potable, las cloacas, las calles y los espacios públicos de calidad en las villas y los asentamientos, y de esta forma transformar asentamientos informales en barrios.

Para los sectores medios necesitamos recrear un mercado de crédito hipotecario genuino como una herramienta esencial para facilitar el acceso a la vivienda digna. Claramente este no será posible sin una macroeconomía más estable y con índices de inflación menores a los actuales. En paralelo, la reciente ley de pago a los holdouts, aprobada por el Congreso, nos permite gestionar y acceder a crédito multilateral que posibilite financiar nuevos proyectos de vivienda a largo plazo.

Proponemos entonces relanzar el Programa Crédito Argentino (Procrear), rediseñarlo con un enfoque más justo, incluir un sistema de subsidio de capital progresivo y una priorización a las familias más necesitadas. Haremos eso mediante un sistema transparente de puntaje social que mida el grado de vulnerabilidad. El programa tiene que lograr que la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) no dilapide el Fondo de Garantía Sustentable (FGS) que hoy administra. Estamos haciendo las correcciones para que esto no suceda y sea sostenible en el tiempo.

Aspiramos a que, en un plazo breve, podamos también generar las condiciones necesarias para que las instituciones bancarias se sumen como nuevos actores de financiamiento. El Banco Central se encuentra elaborando herramientas financieras que nos permitan ampliar aún más el mercado de créditos para la primera vivienda.

Para aquellos sectores con capacidad de ahorro, la propuesta pasa por aprovechar el potencial del sector privado, fomentando e incentivando nuevos proyectos constructivos que aumenten la oferta habitacional mediante la instrumentación de acuerdos público-privados.

Para llevar a cabo estas políticas de vivienda es necesaria la articulación de los Gobiernos provinciales y municipales, cualquiera sea el color político de sus Gobiernos. El desafío es grande, pero estamos convencidos de que trabajando de manera eficiente y a largo plazo vamos a poder implementar estos lineamientos y así alcanzar el sueño de la casa propia de todos los argentinos.