Por: Juan Gasalla
El sector inmobiliario fue el más afectado por las restricciones cambiarias impuestas a fines de 2011. La imposibilidad de acceso a las divisas redujo las operaciones a su nivel mínimo y la presión del Gobierno para la pesificación de las transacciones fue infructuosa. En este marco de depresión de la actividad, el comportamiento del mercado de viviendas en la ciudad de Buenos Aires -que acumula más de dos años retroceso- comenzó a evidenciar una mayor adaptación a un dólar oficial más caro y escaso, con una nítida caída en los precios.
Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario detectó que en la Capital Federal la baja de precios acumuló en el último año un 10,6 por ciento. En términos trimestrales, el valor promedio de las unidades cedió 1,2% en mayo de 2013 respecto de febrero de ese año. Entre mayo y agosto, la caída fue de 3,2%, y entre agosto y noviembre, de 2,4 por ciento. Asimismo, de diciembre de 2013 a febrero de 2014 la baja de cotizaciones se profundizó a 4,1 por ciento.
Circunscriptos al circuito porteño, un departamento valuado en u$s100 mil hace un año, hoy cotiza a 89.400 dólares. “Los barrios en los que se verifica una retracción de precios interanual más marcada son Palermo (-22%), Barracas (-19%), Belgrano (-18,7%) y Almagro (-17,6%)”, indica Reporte Inmobiliario. Estas zonas son algunas de las que mostraron con más énfasis el “boom” inmobiliario y constructivo entre 2003 y 2011, acompañado con un repunte de las tasaciones.
Por efecto de la inflación, en los últimos cinco años el costo de la construcción subió más que el dólar y, por lo tanto, los mayores precios en moneda norteamericana de las unidades a estrenar empujaron al mercado en general. Así se dio el particular fenómeno de un aumento del valor de las propiedades aún con “cepo” cambiario: en noviembre de 2011, cuando comenzaron los controles sobre la divisa, el valor del metro cuadrado para un departamento usado de 2/3 ambientes se situaba en 1.632 dólares. En febrero de 2013 tocó el nivel de u$s1.919, un 12,3% más que en el mismo mes de 2011 y un 17,6% más que en noviembre de 2011.
Sin embargo, la persistencia de un mercado atrofiado y la actualización del precio del dólar empezaron a aportarle racionalidad a las valuaciones. En febrero de este año, el metro cuadrado promedio en Capital se ubicó en u$s1.702, con una baja de 11,3% respecto del mismo mes de 2013 y casi al mismo valor de febrero de 2012. Para esta comparación, Reporte Inmobiliario analizó unidades en buen estado en 36 barrios porteños “con fuerte actividad inmobiliaria, ubicados en piso promedio”.
Esta reversión de los precios siguió la relación entre el aumento del costo de la construcción del INDEC y el incremento del dólar oficial. Mientras que a lo largo de 2012 el primero aumentó un 20%, el segundo lo hizo sólo 13,6 por ciento. En 2013 se dio la tendencia inversa: los materiales, mano de obra y gastos generales promediaron un aumento anual del 22,4%, cuando la cotización oficial de la divisa subió 33,1 por ciento. En el acumulado de dos años, el costo de la construcción trepó 46,9% y el dólar oficial, un 51,2%; este equilibrio se observa en los precios en dólares de las propiedades, que hoy se asemejan a los de 24 meses atrás.
Esta misma perspectiva permite inferir que el aumento de los costos le pone, a su vez, un piso a eventuales rebajas en las cotizaciones. Por eso abundan los propietarios que prefieren retirar sus unidades de la venta antes que aceptar contraofertas agresivas, achicando aún más a un mercado atorado por la dificultad para adquirir divisas. El Colegio de Escribanos porteño informó que en enero las escrituraciones registraron su vigesimosexto mes consecutivo de retroceso. En 2013, la cantidad de registros de compraventa en Capital fue de 35.956 operaciones, un 22,9% menos que en todo 2012 (46.627 escrituras) y también debajo de las magras cifras de años recesivos como 2009 (51.666), 2002 (56.293) y 2001 (54.493).
Si el Gobierno se propone evitar una nueva etapa de atraso cambiario y habilita en 2014 un aumento del dólar oficial a un ritmo mayor que la inflación –y por añadidura, que el costo de la construcción-, el descenso de precios en dólares de las propiedades continuará profundizándose.