Por: Pedro Benegas
Esta semana, Aníbal Ibarra presentó un proyecto para regular los alquileres de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires. En pocas palabras, consiste en fijar precios máximos a los alquileres cobrados mensualmente, prohibir cualquier tipo de ajuste en los valores, bajar comisiones cobradas por martilleros y aumentar impuestos a propiedades desocupadas.
Para abordar este tema, es fundamental analizar el cambio en las doctrinas jurisprudenciales sobre el “poder de policía” del Estado; desde una concepción de poder policía “restringido” a uno “amplio”.
Esa doctrina surge en el caso “Ercolano c/Lanteri de Renshaw” del 28 de abril de 1922, donde se cuestionó la constitucionalidad de una ley de congelamiento de los alquileres, ya que esta norma interfería en un contrato voluntariamente celebrado por las partes.
La visión acorde con la Constitución de 1853, ratificando al poder de policía limitado, es expresada en ese fallo por la posición minoritaria del presidente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación Argentina en ese entonces, mi tatarabuelo el juez Antonio Bermejo. Esta doctrina limitaba la acción interventora y regulatoria del Estado a cuestiones relacionadas con la seguridad, la salud y la moral pública, dejando incapaz al Estado para intervenir en la libertad contractual de los individuos. Sostenía, a tal efecto, que la reglamentación del precio de la locación es incompatible con el derecho de usar y disponer de la propiedad, con el principio de su inviolabilidad y con la prohibición de alterar las garantías fundamentales con leyes reglamentarias, consignadas respectivamente en los art. 14, 17 y 28 de la Constitución.
La Corte Suprema, sin embargo, en voto mayoritario se adscribiría aquí al concepto “amplio” del poder de policía, conforme al cual la reglamentación podía restringir los derechos de propiedad allí donde concurriera un interés público intenso. Sobre esa pauta, la Corte entendió que el Congreso podía intervenir en la materia y regular el precio.
Lamentablemente, al adoptar esta postura, la Corte mostró un total desconocimiento de la más básica teoría económica, afectando al derecho de propiedad privada, la libertad contractual y la seguridad jurídica, lo cual destruyó el mercado inmobiliario durante décadas, desalentando toda oferta de viviendas con destino al alquiler.
A diferencia de los argumentos populistas del legislador, bien sabemos que la principal razón del aumento de la demanda alquileres y, por ende, de su precio, es la carencia de un sistema de créditos, el cual se torna imposible en este contexto inflacionario y de poca seguridad jurídica. Quizá Aníbal se olvide que el Banco Ciudad, a pesar del difícil panorama económico, facilitó a los porteños el acceso a miles de viviendas con sus créditos hipotecarios hasta que el kirchnerismo, del cual es parte, le quitó los fondos judiciales que utilizaban para otorgar los créditos, por el mero hecho atacar al que gestiona correctamente.
Han pasado más de 90 años de ese histórico fallo, es momento de madurar como sociedad, aprender de los desaciertos, volviendo al criterio restringido para afianzar la seguridad jurídica, la confianza económica y la estabilidad política.
Si permitimos que controlen nuestra historia y nuestro presente, repitiendo argumentos arcaicos y falaces, controlarán nuestro futuro y volveremos a cometer los mismos errores. Por eso, te pido Ibarra, no nos tomes por idiotas.