Por: Samuel Cabanchik
En las grandes urbes de las complejas sociedades modernas como lo es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a la que represento como senador de la Nación, el desarrollo y la integración del ser social encuentra condiciones difíciles y particulares de realización, entre las que se destacan, a nivel microestructural, las originadas en los consorcios de propiedad horizontal, propios de los grandes y numerosos edificios que pueblan crecientemente nuestra ciudad.
Esta vida en edificios y torres necesitó, al igual que la sociedad toda, que se establezcan pautas de convivencia, y así como en nuestro sistema de gobierno se encuentra establecida la división de poderes (Ejecutivo, Legislativo y Judicial), cuya función es la de controlarse mutuamente, del mismo modo en la llamada propiedad horizontal hay tres órganos fundamentales con idéntica función de contralor mutua. La asamblea de propietarios haría las veces de Poder Legislativo, atento que es la instancia deliberativa por excelencia, con la autoridad suficiente para realizar modificaciones al reglamento y tomar todo tipo de decisiones.
En este sentido, todos sabemos lo importante que es asistir a la asamblea de propietarios de la comunidad consorcial de la que formamos parte, pero, con sinceridad, ¿quién quiere ir? Este punto es uno de los fundamentales que debemos reforzar: incentivar la mayor participación posible en todos los ámbitos de esa pequeña comunidad, de la que la asamblea es protagonista.
Por ello, este momento histórico que afortunadamente nos toca vivir, en el cual asistimos a la posible modificación del Código Civil, es la oportunidad para sugerir algunos cambios concernientes a la propiedad horizontal.
Es muy importante promover mayor participación de los propietarios en las asambleas, estableciendo para las votaciones mayorías plausibles de ser logradas, y no seguir sometidos a mayorías imposibles de alcanzar, lo que causa mucha frustración y desgano. Incluso establecer horarios de comienzo y finalización de las asambleas, requisito fundamentado en una elemental razón de respeto por el tiempo de los asistentes, que muchas veces se ven impedidos de concurrir por la incertidumbre de su duración.
Para ir a otros ejemplos concretos: sería fundamental superar la confusión entre expensa ordinaria y extraordinaria. Se consideran expensas ordinarias los gastos habituales concernientes a la administración del consorcio y mantenimiento del edificio, y extraordinarias, los gastos eventuales y toda erogación no habitual, dispuestas por resolución de la asamblea, incluso la formación de fondos de reserva.
Sugerimos también que los llamados Consejos de Administración, que en la práctica crean algunos Reglamentos o Asambleas y que el proyecto de modificación del Código Civil llama Consejo de propietarios, tengan el carácter de colegiado y el requisito de que estén integrados por un número impar de propietarios para facilitar la transparencia de su gestión, y evitar así que el consejo de administración termine siendo ejercido por un uno o dos copropietarios. La función principal del consejo de propietarios es la de acompañar al administrador -incluso con capacidad de contralor sobre su desempeño-, quien ejerce una función ejecutiva, al que no habría que otorgarle mandatos excesivos, por el hecho de ser, por lo general, un extraño al consorcio.
En fin, estas son algunas de las propuestas presentadas por el Bloque Proyecto Buenos Aires Federal en la Comisión Bicameral de Reforma del Código Civil y Comercial, con el objetivo de apuntalar que favorezca la tarea mancomunada y complementaria de los tres órganos de la propiedad horizontal, para que tantos de nosotros, porteñas y porteños, podamos disfrutar una mejor convivencia en los pasillos de nuestro querido edificio, compartiendo la vida con nuestros vecinos en aceptable armonía.