La crisis hipotecaria en EEUU derivada de la caída en el precio de las propiedades (que había comenzado ya en el año 2006) desnudó el apalancamiento bajo el cual operaba ese mercado y la especulación detrás de los precios de las acciones, evidenciada por el margin con el que se facilitaba tomar prestado más dinero para comprar más acciones.

Dicha burbuja explotó en ambos mercados y el accionar de los bancos centrales desplazó la atención a lo que hoy confirma otra burbuja: la de los bonos soberanos de EEUU, que fue mimetizada por Europa y Japón. Tarde pero seguro, para bajar el costo de endeudamiento y reflotar sus alicaídas economías.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario en EEUU resurgió con fuerza. Se encuentra lejos de las cifras de 2007, pero se acerca cada vez más. Los últimos datos del sector detallan que las ventas de viviendas existentes se ubicaron en el mes de mayo en 5,33 millones de unidades, con un precio promedio de 228.700 dólares por unidad. Asimismo, los inicios de viviendas del quinto mes del año subieron a 1.036.000 unidades, mientras que las ventas de propiedades nuevas de abril fueron de 517.000.

Fuente: elaborado por Research for Traders con base en Thomson Reuters

Los precios promedios, luego del rebote de 2010, comenzaron a subir en forma ininterrumpida desde inicios de 2013 en forma interanual:

Fuente: elaborado por Research for Traders con base en Thomson Reuters

¿Qué tan fuerte se encuentra el mercado inmobiliario y cuáles son los nuevos drivers? Los precios siguen subiendo y el dinamismo del mercado ha tomado otro color por la creciente participación de compradores extranjeros: chinos e indios, por el constante surgimiento de nuevos millonarios, rusos, para escapar de los controles europeos, argentinos y brasileños, para alejarse de las crisis estructurales de sus economías. Solamente el año pasado, los compradores extranjeros de bienes raíces residenciales en EEUU adquirieron en un año (entre abril de 2014 y marzo 2015) por 104 billones de dólares en 2014, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors). Eso representa alrededor de 8 % de las ventas de casas totales existentes, un nuevo récord.

Si bien el número de propiedades vendidas se redujo (de 232.600 a 209.000, el año pasado), los compradores adquirieron propiedades más caras, lo que provocó un incremento en el total de ventas. China, Hong Kong y Taiwán explican casi un tercio. Además del tradicional influjo de Canadá (segundo lugar) y de que los indios se muestran muy activos.

Los inversores chinos ya son los mayores tenedores de deuda de treasuries de EEUU. Ahora el apetito pasa por los activos reales: propiedades y empresas.

Entre 2000 y 2014, las empresas chinas desembolsaron 46 mil millones de dólares en adquisiciones de empresas o en la instalación de nuevas fábricas en todo EEUU, gran parte de ellas en los últimos cinco años. A finales del año pasado había 1583 establecimientos de empresas chinas en EEUU.

El informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios precisa que Florida fue el estado más elegido por los extranjeros, ya que durante el año pasado representó el 21 % del total de las ventas de propiedades a foráneos. California ocupa el segundo lugar (16 %), seguido de Texas y Arizona.

El precio promedio que pagaron por esas casas fue de 499.600 dólares, es decir, casi el doble del precio de compra media nacional de 255.600 dólares. Los extranjeros también están pagando más de lo que pagaban el año pasado: los precios medio para los no residentes subieron 26 % respecto al año anterior. Por zona, los suburbios resultaron más favorecidos que las construcciones en ciudades, y por tipo, las casas más que los departamentos.

El 55 % de los compradores extranjeros pagó últimamente por sus viviendas en efectivo, por lo que necesitan poco financiamiento.

Nada detiene a los extranjeros, ni siquiera la fortaleza del dólar y un mercado inmobiliario más caro para los compradores extranjeros. Se termina repagando precisamente por una revalorización de las propiedades en dólares. ¿La tendencia continuará? Un condominio que en Nueva York cuesta 1,6 millones de dólares, uno de características similares en París valdría 4 millones de dólares y en Moscú 2 millones de dólares. Espacio para crecer hay y no vemos una debilidad estructural del dólar a corto plazo, menos aún en un proceso de suba de tasas por parte de la Fed.

Todo esto ha llevado a una burbuja similar a la que vivimos en 2007. La única diferencia es que en estos momentos hay un porcentaje mayor de compradores en efectivo y en esa época la burbuja se alimentó básicamente de apalancamiento a través de hipotecas y controles relajados en lo que hace a manejo de riesgo por parte de bancos y brokers financieros.

En el año 2010, China se convirtió en la segunda mayor economía del mundo en cuanto a su tamaño, luego de superar a Japón. Pero desde entonces algunos problemas aquejan al país que apunta a destronar a EE.UU. del primer puesto en la proxima decada.

El crecimiento económico en China caería de  7,7% en 2013 a 7,4% en 2014 y a 7,3% el año que viene según las últimas estimaciones de la OCDE. El objetivo del Gobierno para este año es 7,5%. La mejor evidencia de este aterrizaje, por ahora suave, es que en el primer trimestre del año la economía de China siguió confirmando su desaceleración, tal como lo venía haciendo el año pasado, registrando en dicho período su menor ritmo de expansión desde el tercer trimestre de 2012. Según cifras oficiales, el PIB creció a una tasa interanual de 7,4%, lo que se compara con una expansión de 7,7% en el último trimestre de 2013, aunque estuvo por encima de 7,3% estimado por el consenso.

Muchas cifras para decir algo sencillo: China está encontrando escollos en su crecimiento y las cosas están empeorando, agravado por el hecho que la burbuja inmobiliaria ha comenzado a mostrar los dientes.

El gran desafío de China ha sido lograr un desarrollo del mercado doméstico tal que le permita ir reemplazando de a poco la tracción que le imprimia el sector externo.  En otras palabras reemplazar exportaciones por consumo interno. La base demográfica está y el proceso de urbanización avanzó, pero la demanda interna no empuja como se esperaba.

La data de actividad industrial defrauda: la producción industrial de China creció 8,8% interanual en marzo, lo que se compara con un avance esperado de 9%. Además, la encuesta cualitativa del  sector manufacturero que da origen al índice PMI (elaborado por el banco HSBC y Markit) se contrajo por cuarto mes consecutivo en abril, lo que acrecienta las preocupaciones sobre una desaceleración más profunda de la economía. Los registros menores a 50 puntos indican contracción: se situó en 48,1 puntos en abril, por debajo de lo estimado por el consenso. La inversión en activos fijos en el primer trimestre también creció por debajo de lo esperado: 17,6% interanual vs. una suba esperada de 18,1%.

En los últimos meses se han dado algunos signos de dificultades financieras. El nivel de endeudamiento de los gobiernos locales, por ejemplo, es muy elevado y hay riesgos de incumplimiento que podría desencadenar en una crisis financiera en ese país.

Si ponemos el foco en el mercado inmobiliario, no sólo se ha enfriado e impacta en el nivel de actividad económica, sino que ya los precios de las viviendas han empezado a caer lo que podría afectar la calidad de la cartera crediticia en el sistema bancario.

El Gobierno chino anunció un paquete de pequeños estímulos el mes pasado para combatir estas muestras de fragilidad en su economía. ¿Podrán torcerle el brazo a la desaceleración? Las medidas podrían surtir efecto a partir del trimestre actual e incluyen rebajas de impuestos para las pequeñas empresas y planes para aumentar la inversión en infraestructura. si bien los estímulos son un aliciente, no serían suficientes para quitar a la economía China del ciclo descendente y evitar un posible cambio en la tendencia de la demanda interna (las ventas minoristas, aumentaron 12,2% en marzo respecto al año anterior (consenso: 12,1%).

Existen otros importantes riesgos que amenazan a la economía de China. Por un lado, la demanda externa podría no crecer al ritmo esperado y los números del comercio exterior de China no sean tan alentadores. Si miramos los datos de marzo, las exportaciones crecieron sólo 6,6%, mientras que las importaciones cayeron 11,3%: la balanza comercial se resiente, y es la mejor excusa para seguir devaluando al yuan.

En 2013, el PIB per cápita de China fue USD 9.828, lo que representa una cuarta parte del de Japón, que el año pasado ascendió a USD 37.135. Espacio para crecer en calidad de vida aún tiene, y mucho. 

Vemos con buenos ojos que la Comisión Reguladora del Sector Bancario de China impondrá pruebas de resistencia bancaria a las entidades. El coeficiente de préstamos en default de los bancos chinos se disparó hasta su máximo nivel de los últimos dos años durante el último trimestre de 2013, cuando alcanzó un 1%. 

Si bien creemos que China será capaz de continuar creciendo con fuerza y progresando, dependerá en gran medida de una mayor injerencia de la política para cambiar el rumbo de la historia, acelerando el proceso de reconversión del mercado doméstico y controlando las señales de stress financiero.

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