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El mercado inmobiliario se adapta al rigor del dólar

El sector inmobiliario fue el más afectado por las restricciones cambiarias impuestas a fines de 2011. La imposibilidad de acceso a las divisas redujo las operaciones a su nivel mínimo y la presión del Gobierno para la pesificación de las transacciones fue infructuosa. En este marco de depresión de la actividad, el comportamiento del mercado de viviendas en la ciudad de Buenos Aires -que acumula más de dos años retroceso- comenzó a evidenciar una mayor adaptación a un dólar oficial más caro y escaso, con una nítida caída en los precios.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario detectó que en la Capital Federal la baja de precios acumuló en el último año un 10,6 por ciento. En términos trimestrales, el valor promedio de las unidades cedió 1,2% en mayo de 2013 respecto de febrero de ese año. Entre mayo y agosto, la caída fue de 3,2%, y entre agosto y noviembre, de 2,4 por ciento. Asimismo, de diciembre de 2013 a febrero de 2014 la baja de cotizaciones se profundizó a 4,1 por ciento.

Circunscriptos al circuito porteño, un departamento valuado en u$s100 mil hace un año, hoy cotiza a 89.400 dólares. “Los barrios en los que se verifica una retracción de precios interanual más marcada son Palermo (-22%), Barracas (-19%), Belgrano (-18,7%) y Almagro (-17,6%)”, indica Reporte Inmobiliario. Estas zonas son algunas de las que mostraron con más énfasis el “boom” inmobiliario y constructivo entre 2003 y 2011, acompañado con un repunte de las tasaciones.

Por efecto de la inflación, en los últimos cinco años el costo de la construcción subió más que el dólar y, por lo tanto, los mayores precios en moneda norteamericana de las unidades a estrenar empujaron al mercado en general. Así se dio el particular fenómeno de un aumento del valor de las propiedades aún con “cepo” cambiario: en noviembre de 2011, cuando comenzaron los controles sobre la divisa, el valor del metro cuadrado para un departamento usado de 2/3 ambientes se situaba en 1.632 dólares. En febrero de 2013 tocó el nivel de u$s1.919, un 12,3% más que en el mismo mes de 2011 y un 17,6% más que en noviembre de 2011.

Sin embargo, la persistencia de un mercado atrofiado y la actualización del precio del dólar empezaron a aportarle racionalidad a las valuaciones. En febrero de este año, el metro cuadrado promedio en Capital se ubicó en u$s1.702, con una baja de 11,3% respecto del mismo mes de 2013 y casi al mismo valor de febrero de 2012. Para esta comparación, Reporte Inmobiliario analizó unidades en buen estado en 36 barrios porteños “con fuerte actividad inmobiliaria, ubicados en piso promedio”.

Esta reversión de los precios siguió la relación entre el aumento del costo de la construcción del INDEC y el incremento del dólar oficial. Mientras que a lo largo de 2012 el primero aumentó un 20%, el segundo lo hizo sólo 13,6 por ciento. En 2013 se dio la tendencia inversa: los materiales, mano de obra y gastos generales promediaron un aumento anual del 22,4%, cuando la cotización oficial de la divisa subió 33,1 por ciento. En el acumulado de dos años, el costo de la construcción trepó 46,9% y el dólar oficial, un 51,2%; este equilibrio se observa en los precios en dólares de las propiedades, que hoy se asemejan a los de 24 meses atrás.

Esta misma perspectiva permite inferir que el aumento de los costos le pone, a su vez, un piso a eventuales rebajas en las cotizaciones. Por eso abundan los propietarios que prefieren retirar sus unidades de la venta antes que aceptar contraofertas agresivas, achicando aún más a un mercado atorado por la dificultad para adquirir divisas. El Colegio de Escribanos porteño informó que en enero las escrituraciones registraron su vigesimosexto mes consecutivo de retroceso. En 2013, la cantidad de registros de compraventa en Capital fue de 35.956 operaciones, un 22,9% menos que en todo 2012 (46.627 escrituras) y también debajo de las magras cifras de años recesivos como 2009 (51.666), 2002 (56.293) y 2001 (54.493).

Si el Gobierno se propone evitar una nueva etapa de atraso cambiario y habilita en 2014 un aumento del dólar oficial a un ritmo mayor que la inflación –y por añadidura, que el costo de la construcción-, el descenso de precios en dólares de las propiedades continuará profundizándose.

Contraindicaciones de la receta ortodoxa

El Estimador Mensual de la Actividad Económica (EMAE) del INDEC reflejó la semana pasada un incremento del PBI del 4,9% para todo 2013, satisfactorio para cualquier país, pero un problema para la Argentina. En primer lugar, porque es improbable que la producción anual de bienes y servicios haya crecido más de un 3% respecto del año anterior, puesto que una cifra no puede esconder una bajo nivel real de la actividad. En segundo término, de no haber una corrección bajista para este porcentaje, la Argentina deberá desembolsar unos u$s4.000 millones en concepto de los cupones atados al PBI, opciones cuya cláusula de pago se gatilla cuando la actividad aumenta más de 3,2% anual.

En tal caso, los argentinos pagarán un alto costo por una inflación falseada, ya que al subestimar el aumento de los precios se sobreestima el nivel de producción de varios rubros relevados en el EMAE, por lo tanto se “crece más” en términos nominales. Así, hacer efectivos los cupones demandará el próximo diciembre un 15% de las actuales reservas internacionales del Banco Central, en un presente en el que la salida de dólares -que implicó una caída del 30% en el nivel de activos en 2013- continúa, en particular por el peso de la factura energética, cuyo déficit no se revertirá en el corto plazo.

Sin embargo, es necesario evaluar como acertadas varias medidas que tomó el Gobierno en las últimas semanas, forzado por las circunstancias luego de que las reservas cayeran u$s2.815 millones en enero, se recalentara la inflación y se confirmara el déficit fiscal de 2013. Estas decisiones oficiales –devaluación, suba de tasas, nuevo IPC Nacional-, aunque todavía insuficientes para rectificar todos los desequilibrios que acumula la macroeconomía, permiten anticipar cómo será el desarrollo de la actividad este año, en un escenario que asoma muy diferente al que habían delineado el oficialismo -el presupuesto nacional establecía un crecimiento del PBI de 6,2% en 2014- y las consultoras privadas antes de este golpe de timón.

El incremento de las tasas de interés a niveles de inflación real y la devaluación del peso no son medidas espasmódicas de un solo mes, sino que es probable que estas variables sean regulados día a día por el Banco Central, cuando lo exija el desempeño económico.

Las tasas de referencia altas, hoy en torno al 30% según se desprende de las última licitación de Letras y Notas del Banco Central, anticipan un consumo más restringido, el recorte de los plazos para financiarse en cuotas, y a la vez menos crédito –o más caro- para empresas, con impacto en los ya insuficientes niveles de inversión. Por otro lado, ayudarán a contener la inflación y la escalada del dólar en todos sus segmentos, al “secar” la plaza del exceso de pesos circulante, con el consiguiente costo “cuasi fiscal” al momento de renovar o cancelar los vencimientos de dichas obligaciones.

La inflación, que los analistas privados calculan por encima del 30% para el acumulado de 2014, también desalentará el consumo, un puntal del programa económico que defendió el Gobierno hasta el año pasado, e indirectamente servirá para enfriar un poco la demanda de dólares: los ahorristas cada vez tienen menos resto para comprar divisas, como muestra el monitoreo que realiza la AFIP sobre ventas de dólares para ahorro, cuyo promedio diario en febrero (u$s9,3 millones) se redujo un 50% respecto de enero (u$s19 millones).

De los “precios cuidados” a los “dólares cuidados”

Un dólar oficial más caro significa una reducción en el ingreso al país de insumos, piezas y productos terminados. Se resentirá la actividad fabril y se añadirá presión sobre los precios, mientras que se pondrá coto a la salida de divisas por esta vía y por turismo en el exterior. También mejorará la competitividad de los productores de bienes transables por un tipo de cambio más favorable.

En el frente externo no puede omitirse la trascendencia de Brasil, principal destino comercial de los productos argentinos y mayor proveedor de nuestro país. El socio del Mercosur transitará el año del Mundial cerca de la recesión y con déficit de cuenta corriente, que afectarán la demanda de bienes nacionales. A favor jugarán las exportaciones de granos y derivados, principal fuente de ingreso de dólares. La soja se sostiene en u$s500 por tonelada y se espera una cosecha récord para la campaña 2013/2014, que se liquidará entre marzo y julio.

Eventuales acuerdos con Repsol, “holdouts” y el Club de París tienen un lugar prioritario en la agenda del ministro de Economía, Axel Kicillof. La postergada solución de estas controversias es tan necesaria como costosa, pues abrirán las puertas de los mercados internacionales para obtener financiamiento, a la vez que incrementarán significativamente la deuda pública en dólares en el mediano y largo plazo.

Así como el Gobierno evitó una recesión en 2013 con un voluminoso sacrificio de dólares, este año deberá asumir el estancamiento económico como un amargo remedio contra la inflación y la pérdida de divisas que amenazan el tramo final de la gestión de Cristina Kirchner.