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El mercado inmobiliario se adapta al rigor del dólar

El sector inmobiliario fue el más afectado por las restricciones cambiarias impuestas a fines de 2011. La imposibilidad de acceso a las divisas redujo las operaciones a su nivel mínimo y la presión del Gobierno para la pesificación de las transacciones fue infructuosa. En este marco de depresión de la actividad, el comportamiento del mercado de viviendas en la ciudad de Buenos Aires -que acumula más de dos años retroceso- comenzó a evidenciar una mayor adaptación a un dólar oficial más caro y escaso, con una nítida caída en los precios.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario detectó que en la Capital Federal la baja de precios acumuló en el último año un 10,6 por ciento. En términos trimestrales, el valor promedio de las unidades cedió 1,2% en mayo de 2013 respecto de febrero de ese año. Entre mayo y agosto, la caída fue de 3,2%, y entre agosto y noviembre, de 2,4 por ciento. Asimismo, de diciembre de 2013 a febrero de 2014 la baja de cotizaciones se profundizó a 4,1 por ciento.

Circunscriptos al circuito porteño, un departamento valuado en u$s100 mil hace un año, hoy cotiza a 89.400 dólares. “Los barrios en los que se verifica una retracción de precios interanual más marcada son Palermo (-22%), Barracas (-19%), Belgrano (-18,7%) y Almagro (-17,6%)”, indica Reporte Inmobiliario. Estas zonas son algunas de las que mostraron con más énfasis el “boom” inmobiliario y constructivo entre 2003 y 2011, acompañado con un repunte de las tasaciones.

Por efecto de la inflación, en los últimos cinco años el costo de la construcción subió más que el dólar y, por lo tanto, los mayores precios en moneda norteamericana de las unidades a estrenar empujaron al mercado en general. Así se dio el particular fenómeno de un aumento del valor de las propiedades aún con “cepo” cambiario: en noviembre de 2011, cuando comenzaron los controles sobre la divisa, el valor del metro cuadrado para un departamento usado de 2/3 ambientes se situaba en 1.632 dólares. En febrero de 2013 tocó el nivel de u$s1.919, un 12,3% más que en el mismo mes de 2011 y un 17,6% más que en noviembre de 2011.

Sin embargo, la persistencia de un mercado atrofiado y la actualización del precio del dólar empezaron a aportarle racionalidad a las valuaciones. En febrero de este año, el metro cuadrado promedio en Capital se ubicó en u$s1.702, con una baja de 11,3% respecto del mismo mes de 2013 y casi al mismo valor de febrero de 2012. Para esta comparación, Reporte Inmobiliario analizó unidades en buen estado en 36 barrios porteños “con fuerte actividad inmobiliaria, ubicados en piso promedio”.

Esta reversión de los precios siguió la relación entre el aumento del costo de la construcción del INDEC y el incremento del dólar oficial. Mientras que a lo largo de 2012 el primero aumentó un 20%, el segundo lo hizo sólo 13,6 por ciento. En 2013 se dio la tendencia inversa: los materiales, mano de obra y gastos generales promediaron un aumento anual del 22,4%, cuando la cotización oficial de la divisa subió 33,1 por ciento. En el acumulado de dos años, el costo de la construcción trepó 46,9% y el dólar oficial, un 51,2%; este equilibrio se observa en los precios en dólares de las propiedades, que hoy se asemejan a los de 24 meses atrás.

Esta misma perspectiva permite inferir que el aumento de los costos le pone, a su vez, un piso a eventuales rebajas en las cotizaciones. Por eso abundan los propietarios que prefieren retirar sus unidades de la venta antes que aceptar contraofertas agresivas, achicando aún más a un mercado atorado por la dificultad para adquirir divisas. El Colegio de Escribanos porteño informó que en enero las escrituraciones registraron su vigesimosexto mes consecutivo de retroceso. En 2013, la cantidad de registros de compraventa en Capital fue de 35.956 operaciones, un 22,9% menos que en todo 2012 (46.627 escrituras) y también debajo de las magras cifras de años recesivos como 2009 (51.666), 2002 (56.293) y 2001 (54.493).

Si el Gobierno se propone evitar una nueva etapa de atraso cambiario y habilita en 2014 un aumento del dólar oficial a un ritmo mayor que la inflación –y por añadidura, que el costo de la construcción-, el descenso de precios en dólares de las propiedades continuará profundizándose.

Crisis inmobiliaria: menos ventas que en 2002

La caída de la actividad inmobiliaria es el ejemplo más contundente de los efectos no deseados y nocivos de la implementación de la restricción cambiaria. Relevar los números del sector motiva varios apuntes sobre el deterioro de este rubro vinculado a la construcción y uno de los que supo mostrar mayor desarrollo tras la salida de la convertibilidad.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entidad que supervisa y registra las transacciones en el distrito más homogéneo en cuanto al dinamismo inmobiliario, la cantidad de escrituras en junio cayó 44,7% en términos interanuales, a 2.632 operaciones. Aún cuando la base de comparación fue muy baja, porque el año pasado la contracción generada por el “cepo” al dólar ya era contundente, la caída del sexto mes de 2013 no se desaceleró, si no que fue la más profunda desde septiembre de 2012.

En cuanto a los montos involucrados, los $1.515,6 millones de junio muestran una baja de 37,2% anual medida en pesos. En ese período, el dólar en el circuito paralelo subió 35,3% (desde los $5,95 del 29 de junio de 2012 a los $8,05 del 28 de junio 2013). Traducido a dólares, el total de ventas se redujo a la mitad: en junio del año pasado sumó u$s405,6 millones contra u$s188,3 del mismo mes de este año, con un retroceso de 53,6 por ciento. Desde la perspectiva del valor promedio de las operaciones, resultó de $575.845, con una suba de 13,6% en pesos, pero con una caída de 16% si se mide según el dólar libre, desde u$s85.194,3 en junio de 2012 a u$s71.533,5 un año después.

En el ámbito porteño, el primer semestre de 2013 fue el de peor desempeño de la serie histórica –comenzó en 1998, hace 16 años-, con 15.281 actos notariales, un 42% menos que el piso anterior, en 2002, cuando en plena crisis económica, política y social se registraron 26.350 operaciones en seis meses. La actividad del período enero-junio de 2013 fue a su vez un 53% menor que la del máximo analizado, en 2006.

Las cifras del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires muestran una tendencia similar. Las escrituras en junio cedieron 9,6% interanual en términos nominales (9.018 operaciones inmobiliarias contra 9.975 verificadas durante igual mes de 2012) y 5,7% en el monto total involucrado medido en pesos.

Empiezan a caer los precios

En medio de este continuado receso sectorial, los precios en dólares comienzan a ceder. El año pasado, todavía no había una pérdida de valor significativa, seguramente por la renuencia de los propietarios a aceptar una rebaja agresiva por el bien más preciado que tiene una familia, que es su vivienda. El desdoblamiento virtual del mercado de cambios tiene su réplica en el sector inmobiliario: por los usados se piden dólares y por los proyectos a estrenar, desde el pozo y fideicomisos se aceptan pesos.

Mientras los constructores y empresarios del Real Estate se adaptaron con relativa eficacia a la “pesificación” que intentó imponer el Gobierno en la materia, debido a que sus costos – a excepción del terreno- son en moneda local, el usuario particular optó por retirar su propiedad de la venta u ofrecerla en alquiler a la espera de un tiempo más propicio para “realizarla”. Los menos, con necesidad de dinero o apurados por algún otro motivo personal decidieron ceder a las fuertes contraofertas de los interesados, con dólares en el bolsillo.

El desarrollador valúa las unidades a estrenar en función de los metros cuadrados futuros que el monto recaudado por las ventas le permitirán construir. Por lo tanto, es más flexible en cuanto a condiciones y divisa a tomar en la transacción, si esto le facilita obtener pronta financiación y rentabilidad para el próximo proyecto. Esta fortaleza financiera del empresario, que no la tiene el usuario final, es la que explica que la construcción se recomponga rápidamente de las devaluaciones y caídas de precios, como ocurrió en 2002.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario determinó que en la provincia de Buenos Aires los precios de viviendas usadas bajaron en torno al 23% medidos en dólares. Las localidades de La Plata, Lomas de Zamora y Ramos Mejía fueron las más afectadas por el retroceso de los precios de oferta. Otra muestra, sobre los precios promedio de unidades a estrenar o desde el pozo en el barrio de Caballito, en el corazón de Capital Federal, reveló un descenso del 6,9% medido en dólar libre, recortándose esta baja a 3,3% en el caso de las cocheras, más rentables que los departamentos por su retorno en alquiler.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explicó que “cuando tomamos los dos últimos trimestres, estamos viendo caídas del 7 u 8 por ciento en dólares. Parecería que después de todo este tiempo con el cepo, y un momento complicado también anterior al cepo, quien quiere vender está empezando a bajar los precios de oferta, que son los relevamientos que hacemos. Las pocas operaciones que se están cerrando, se realizan a valores bastante más bajos que los que se solicita”.

Ya empiezan a observarse precios en clara baja respecto del escenario anterior a la restricción al dólar y esta reducción puede ampliarse más con la contraoferta. “Varía según la ubicación y el tipo de propiedad, pero se puede hablar en términos generales que los cierres de operaciones están en el orden de -25%, partiendo de una cotización muy elevada de hace dos años, con una buena tasación”, comenta Gómez Picasso.

El efecto reactivador esperado por los Certificados de Depósitos de Inversión (CEDIN) no fue tal. El instrumento para el blanqueo de capitales a través de la compra de propiedades que ideó el Gobierno sumó apenas u$s29,8 millones al 16 de agosto. Es decir que promediando su plazo de vigencia (hasta el 30 de septiembre), este documento para reemplazar al dólar generó un resultado equivalente al 17,6% de las compraventas en el ámbito porteño, en un mes históricamente negativo como junio último. En las actuales condiciones, las esperanzas de un “rebote” para este mercado se diluyeron en pocas semanas.