Crisis habitacional: una ciudad para pocos

Luna Miguens

El precio del suelo de la Ciudad de Buenos Aires se ha multiplicado por cinco en los últimos diez años. Esto ha supuesto un fuerte incremento del piso de ingresos necesarios para poder habitar suelo porteño, ya sea a través del alquiler como de la compra de una vivienda. Esta dinámica excluyente no se explica simplemente por el aumento de la demanda, producto del fuerte crecimiento económico de los últimos diez años, sino también por un mercado habitacional desrregulado que orienta su oferta a quienes ya cuentan con una vivienda y restringe las posibilidades de quienes sí la necesitan.

El boom de la construcción que ha vivido la Ciudad no ha ampliado significativamente la oferta de vivienda. Éste se orientó principalmente a los sectores de más altos ingresos, lo cual se revela tanto en el perfil de los barrios donde se concentró la construcción como en el tipo de vivienda, mayormente de primera categoría. En este sentido, el casi nulo crecimiento demográfico de la Ciudad da cuenta de dos fenómenos posibles, no excluyentes: la compra de viviendas como reserva de valor, y no con fines residenciales, o el aumento de metros cuadrados per cápita, es decir, más metros cuadrados para la misma cantidad de personas. Cualquiera de los dos escenarios es inaceptable en una Ciudad con un déficit habitacional que afecta a cerca de 500.000 personas. Resultan elocuentes en este sentido los datos revelados por el último Censo Nacional, según el cual existen en la Ciudad más de 300 mil viviendas ociosas.

En cuanto a los alquileres, las condiciones para ingresar a este mercado también se han vuelto crecientemente restrictivas. Según la Dirección de Estadísticas y Censos, el costo de alquilar una unidad media de 70 metros cuadrados aumentó más de un 70% entre enero 2007 y enero 2012: mientras que en el primer año el precio promedio era de 2.215 pesos por mes, en el segundo alcanzaba los 3.812 pesos. Asimismo, deben contemplarse las condiciones impuestas por las inmobiliarias para entrar al mercado de alquileres, que hacen que tener un trabajo y un salario que alcance para cubrir el costo mensual del alquiler no sean condiciones suficientes para ser un potencial inquilino. Si bien el Banco Ciudad hoy ofrece garantías, establece como condición que el monto del alquiler no supere el 35% de los ingresos mensuales, cuando el propio Ministerio de Hacienda admite que, en 2010, ese porcentaje rondaba el 54% para un trabajador medio del sector privado. Dichas restricciones se reflejan en la distribución geográfica de las operaciones de alquiler: las franjas norte y centro de la Ciudad, de mayor poder adquisitivo, concentran el 55% del total de los alquileres, mientras que la zona sur contiene menos del 10%, según un informe de la UTN.

Este escenario general de la situación habitacional de la Ciudad de Buenos Aires deja en evidencia la disfuncionalidad del mercado de la vivienda para cubrir las necesidades de los porteños. La informalidad constituye la única opción para un número creciente de personas, lo cual se ve reflejado en el 52% de aumento de la población de villas y asentamientos en los últimos diez años, en un marco de crecimiento económico sostenido. Existen numerosas opciones de políticas que permitirían hacerlo, tales como regular las condiciones exigidas para acceder al mercado de alquileres, así como sus precios, o desincentivar la ociosidad de las viviendas. En Francia, por ejemplo, desde 1999 se implementa en las ciudades de más de 200 mil habitantes un gravamen progresivo a quien posea un inmueble que cuente con los servicios esenciales y esté desocupada desde hace al menos dos años.

La Legislatura porteña cuenta actualmente con iniciativas que proponen avanzar en este sentido. Desde 2010 existe un proyecto de ley presentado por el diputado Juan Cabandié que, entre otras medidas, establece un tope máximo a las inmobiliarias para el cobro de comisiones y crea el Fondo de Garantía para Locaciones Urbanas Destinadas a Vivienda Única. Asimismo, el recientemente presentado por parte del diputado Aníbal Ibarra plantea la implementación del impuesto a la ociosidad sobre los inmuebles que se encuentren vacantes desde hace al menos un año. Lamentablemente la política del Gobierno de la Ciudad avanza en sentido exactamente contrario, tal como lo revelan la parálisis de la Comisión de Vivienda –presidida por el PRO–, el veto a la Ley de Emergencia Habitacional, el vaciamiento y desarticulación de los organismos de vivienda, la sistemática subejecución del presupuesto destinado a la problemática habitacional y la sostenida política de desalojos que se ha puesto en marcha desde 2007.