¿Hacia dónde debe ir la política de vivienda en Argentina?

Según el censo 2010, la Argentina presenta un déficit habitacional cercano a los 3,5 millones de hogares. No hay fuentes oficiales que puedan dar cuenta de a cuánto asciende este número hoy, pero importantes instituciones académicas confirman esta cifra.

El presidente Mauricio Macri nos comprometió a trabajar sobre la premisa de pobreza cero. Frente a ese desafío es necesario definir la estrategia de política habitacional que debe llevar adelante el Gobierno.

En la anterior gestión no se logró reducir en forma significativa el déficit habitacional. Su política estuvo basada en un Estado meramente constructor, que administró discrecionalmente los fondos públicos, a diferencia del Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi), cuyo coeficiente está fijado por la ley 24464 (véase gráfico). No hubo incentivos para que el sector privado pudiera desarrollar oferta para los sectores medios y bajos; y el acceso al crédito hipotecario resultó un imposible con las altas tasas de inflación que las que convivimos. Continuar leyendo →

La postulación de Carlés es una afrenta al Poder Judicial

La postulación de Roberto Carlés a la Corte Suprema, un candidato que no reúne los requisitos exigidos por la Constitución Nacional, es un nuevo intento del Gobierno de vulnerar la independencia del Poder Judicial. Estamos ante otra maniobra en perjuicio de los ciudadanos, cuyo objetivo es adquirir la suma de poder público y neutralizar el sistema de pesos y contrapesos previsto en nuestro sistema democrático.

En primer lugar, el joven Carlés no tiene el mínimo de 8 años de práctica que requiere la Carta Magna, ya que obtuvo su matrícula de abogado apenas en 2006 y denunció haber ejercido la profesión durante sólo 5 años y 5 meses. Tampoco cumple con el requisito legal de la idoneidad, ya que al no haber trabajado jamás en el Poder Judicial mal puede formar parte del cuerpo colegiado que es su cabeza.

Es significativo, además, que el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal haya desmentido que Carlés hubiese trabajado en la institución, como él lo afirmó en su currículum. La exposición de semejante mentira nos lleva a la convicción de que tampoco reúne las aptitudes morales y éticas exigidas por la ley.

Algunos datos parecen indicar, en cambio, que el candidato sí cumple con el requisito exigido por el kirchnerismo: la militancia política a favor del “modelo”. Así, ha criticado a  políticos y periodistas no afines al oficialismo. Trabajó de asesor en el Senado, de la mano del procesado vicepresidente Amado Boudou. Y su crecimiento académico ha sido apadrinado por el ex juez Raúl Zaffaroni, amigo íntimo de la casa.

Recientemente Carlés dejó claro que su compromiso no es la defensa de la Constitución Nacional, cuando defendió la decisión de la provincia de Santa Cruz de no reponer al ex Procurador General de Santa Cruz, en desobediencia a un fallo dictado en 2009 por la Corte Suprema.  “Ninguna decisión tomada por 3 o 4 personas puede, por más Corte Suprema que sea (sic), ir en contra de políticas que requieren mecanismos de decisión más complejos”, dijo, con una preocupante despreocupación por los mecanismos institucionales.

¿Qué independencia de los otros poderes nos puede garantizar si llega a la Corte Suprema? Ninguna. Su llegada a dicho organismo, en cambio, permitiría al Gobierno sumar un miembro afín que neutralice el poder del Máximo Tribunal del país y asegurarse mayor impunidad.

Si la postulación de Carlés no alcanza el acuerdo de dos tercios de los miembros del Senado, como es previsible, el interés del Gobierno nacional será ampliar el número de jueces de la Corte Suprema, objetivo para el cual basta con mayoría simple en el Congreso. Así, la Corte podría completarse con la lista de conjueces elegidos por la Presidente, aunque no cuenten con la aprobación de la mayoría especial mencionada.

Esperamos que el próximo miércoles los 30 senadores que manifestaron su intención de aguardar al próximo gobierno para cubrir la vacante en la Corte honren el compromiso público asumido. Ello garantizará la independencia del Poder Judicial y honrará la investidura de la Corte Suprema y el de las instituciones democráticas en su conjunto.

La década perdida en acceso a la vivienda

Días atrás, el diputado Facundo Moyano publicó en este medio un artículo sobre la deuda pendiente que tiene la Argentina con el acceso a la vivienda digna. Revisando el mismo uno no puede más que acordar con su aseveración, revisar cuáles han sido las causas y las consecuencias de semejante retroceso y proponer desde nuestra mirada algunas alternativas de solución.

A modo de diagnóstico preliminar, es preciso encontrar dónde están los grandes números del déficit habitacional. El Banco Mundial exhibe que el 91% de la población de nuestro país es urbana y un 33% de la misma se concentra en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). A su vez, de acuerdo a los datos del último censo, el déficit habitacional cuantitativo entre el 2001 y el 2010 ha crecido un 44%. De unos 871 mil hogares deficitarios en 2001 se pasó a 1,254 millones en 2010, de los cuales unos 513 mil hogares se ubican en el conurbano bonaerense. A su vez, unas 200.000 personas al año de paises limitrofes se radican en Argentina, de los cuales un 80% se asienta en el AMBA, lo que requiere, al menos, una oferta de unas 40.000 soluciones habitacionales extra al año. Las villas y asentamientos han crecido en la última década y hoy ya son más de 800 en el AMBA. En este contexto demográfico, la problemática habitacional debe ser un tema que esté en el centro de la agenda política del próximo gobierno.

Ahora bien, a la hora de analizar las causas del agravamiento de la situación de déficit habitacional, así como del vertiginoso crecimiento de las villas y la informalidad, nos encontramos con que: (i) la inflación ha sido un flagelo que ha imposibilitado que los hogares argentinos tengan posibilidades de ahorrar y, en consecuencia, ya no sea rentable para nadie otorgar crédito, menos aún hipotecario; y (ii) que la falta de una adecuado marco de planificación y ordenamiento territorial o del uso del suelo -en particular en la Provincia de Buenos Aires con la Ley 8912 que requiere lotes mínimos de 300 m2- hayan dinamitado la posibilidad de una oferta de viviendas sociales o lotes con servicios a precios accesibles.
Sin crédito y casi sin producción de lotes accesibles, los nuevos hogares pasan a engrosar los asentamientos informales de los principales centros urbanos del país, siendo el AMBA el principal destino. Además, el enorme crecimiento en el sector de la construcción se concentró en negocios de “nicho” para los sectores más pudientes que no necesariamente son quienes más necesidad de vivienda presentan. En síntesis, podemos aseverar que en los últimos años la Argentina careció de una política pública integral que garantice el derecho a la ciudad.

La situación se agrava si se tiene en cuenta que en las viviendas ya existentes, la cobertura a servicios públicos de calidad ha sido enormemente deficitaria y que, justamente, las áreas de mayor crecimiento urbano de la década fueron aquellas con menor cobertura de servicios. En el AMBA un 30% de los hogares carecen hoy de conexión de agua, un 55% carece de acceso a la red de saneamiento y la mitad no está conectada a la red de gas, obligándolos a pagar por una garrafa un costo más alto que quienes sí tienen el servicio a precio subsidiado.

En cuanto al tema presupuestario, es de gran relevancia analizar lo sucedido con los importes que el Estado Nacional ha destinado a vivienda y urbanismo en los últimos años. Si bien es cierto que en términos absolutos el presupuesto fue creciente, en terminos relativos al gasto total, la participación del rubro cayó initerrumpidamente de 2006 a 2012 desde un 3,9% hasta un 0,9%. En los últimos dos años se recuperó hasta alcanzar 2,1% del presupuesto nacional, pero es evidente que la combinación de la escasa acción pública y la falta de crédito hicieron estragos en el mercado de la vivienda nacional. En el AMBA la inacción es aún peor; mientras en 2014 el presupesto promedio en vivienda y urbanismo de las provincias fue de 5,1% del presupuesto total, en la Provincia de Buenos Aires fue de tan solo 0,7%.

Hacia un amplio Plan Habitacional Nacional

La pregunta es entonces: ¿cómo hacer para salir de ésta situación crítica y comenzar a reducir el déficit habitacional? A nuestro entender la estrategia debiera basarse en cuatro presupuestos básicos:

1) Fortalecer los mercados vinculados a la provisión de vivienda y organizar los programas de vivienda social, con el mix de los tres componentes: ahorro, subsidio y crédito. El afianzamiento de los derechos de propiedad, la regularización dominial, el fortalecimiento de los mercados financieros para la vivienda, el diseño de subsidios directos a la demanda para las familias que lo necesitan y la creación e implementación de políticas de alquiler social y de garantías públicas de alquiler, deben ser los ejes centrales en el combate contra el déficit habitacional. Es indispensable revisar y cuantificar los diferentes instrumentos existentes, su eficiencia y capacidad de generar los incentivos adecuados para la sana expansión del sector de vivienda de bajos ingresos. El futuro está en que se utilice los subsidios para incentivar una mayor participación del sector privado en el sector; por ejemplo a través de subsidios en la forma de garantías y-/o seguros de crédito.

2) Generar procesos de planeamiento urbano y ordenamiento territorial. Deben mejorarse las capacidades técnicas y de gestión de las áreas de planeamiento urbano modernizando además sus instrumentos legales adaptándolos al escenario actual. En los grandes aglomerados urbanos deben crearse ámbitos para coordinar las acciones de forma estratégica en un ámbito metropolitano y con un horizonte temporal mayor al período electoral.

3) Urbanizar villas y asentamientos precarios, aumentando la inversión en la infraestructura de servicios públicos. Se debe mejorar la actual condición de los asentamientos abriendo calles, creando nuevos espacios públicos y ampliando la red de servicios de agua, electricidad, saneamiento y gas.

4) Eficientizar la política tributaria. Generar la gestión fiscal del impuesto predial, así como incorporar mecanismos de recaudación de contribuciones por mejoras y de captación de renta urbana debida a cambios regulatorios de zonificación y densidad. Se debe también organizar mecanismos fiscales para evitar la especulación con suelos improductivos y para movilizar viviendas vacantes.

Claro está que estas premisas presuponen que el próximo gobierno podrá establecer una mayor estabilidad macroeconómica e incentivos públicos que permitan el floreciemiento de un mercado de crédito y uno de capitales de largo plazo que sean capaces de sostener una expansión del crédito hipotecario y de la inversión. Parece posible que esto pueda realizarse en un plazo prudencial de dos períodos de gobierno (Chile pasó de 8% a 18,7% en 15 años).

En lo que refiere al procentaje de crédito hipotecario sobre PBI de la Argentina el mismo representa hoy un 1,5% (solo superando a Paraguay y Haiti dentro de Latinoamérica) mientras que el de paises con mayor estabilidad macroeconómica de la región alcanzan guarismos muy superiores (Chile 18,7%, México 9,1%, Brasil 6,8%, Bolivia 5,4%, Colombia 5,3%, Uruguay 5%, Perú 4,9%) y aún tienen mucho espacio para crecer si se compara con países más desarrollados (Suiza 110%, Australia 87,6%, EEUU 67,4%, Reino Unido 65,2%, Francia 42,4%, Alemania 32,9%). Uno de los desafíos centrales será entonces que la Argentina consiga fondeo de largo plazo, amplié la oferta (crédito a desarrolladores de vivienda) como la demanda (créditos hipotecarios). El desarrollo de opciones sostenibles de fondeo impactará significativamente en el futuro del sector.

Estamos, sin dudas, ante desafíos importantes que requieren de la instrumentación de políticas públicas modernas y que sean sostenibles en el tiempo. Pensar que los programas de transferencias directas y los subsidios a los servicios públicos son la única opción es tapar el solo con la mano. Hay que involucrar a todos los actores del sector para desarrollar financiamiento hipotecario y construcción de vivienda social. El próximo gobierno se va a encontrar aquí con un problema estructural importante, solucionarlo significará verdadera inclusión social y dignificar el derecho de millones, una deuda pendiente que aún persiste.

Será justicia

Los abogados porteños encaramos este año desafíos electorales importantes. A la próxima elección de nuevas autoridades en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal -que se llevarán a cabo el 29 de abril próximo- se nos suma la importante elección de representantes en el Consejo de la Magistratura de la Nación y de la Ciudad. El PRO, fiel a sus aspiraciones de gobernar la Argentina en el 2015, pretende tener una participación directa en ésta contienda. Por ello, “Abogados PRO” participará por primera vez en forma orgánica en la lista de “Gente de Derecho”, la agrupación que lidera Jorge Rizzo, que desde el año 2006 dirige el CPACF y que tiene al Dr. José Roberto López como su candidato a Presidente.

Los abogados en general somos renuentes a que el Colegio se politice y su Consejo Directivo esté integrado por partidos políticos; y eso está muy bien. Sin embargo, el salvaje avasallamiento que ha sufrido el Poder Judicial durante la gestión de Cristina Kirchner, nos debe llamar a defender su independencia y unirnos a participar en forma masiva. Ahora bien, lo cierto es que los abogados jamás hemos transitado una etapa como la actual donde el Ejecutivo intenta de manera constante inmiscuirse en las decisiones de los jueces y, disfrazado de una supuesta “Reforma Judicial”, vulnera las instituciones, coarta la independencia y busca que un poder sea servil a los intereses del otro.

El ejemplo más reciente es el nuevo escándalo del juez Norberto Oyarbide y su vinculo con el Secretario Legal y Técnico, Carlos Zannini, en el caso del allanamiento a la financiera. Una composición independiente de los actuales miembros del Consejo de la Magistratura hubiera aprobado el enjuiciamiento político del cuestionado magistrado por un conducta irregular que él mismo se encargó de reconocer (“…a confesión de parte, relevo de prueba”, nos enseñaban en la Facultad). Por el contrario, es sólo porque la presidente -infiel a la posición que con tanta vehemencia defendió como Senadora- promovió la reforma del organismo y alteró sus mayorías, que ésta moderna institución, concebida en la Constitución del 94 y gobernada hoy por La Cámpora, haya quedado sentenciada a ser un apéndice más del poder de turno.

Me consta que estas cuestiones preocupan sobremanera a Mauricio Macri, quien, en los años que lleva como jefe de Gobierno de la Ciudad ha defendido las instituciones republicanas y la independencia de los poderes del Estado; siendo las elecciones de consejeros de la Magistratura, una oportunidad más de generar el cambio que el organismo necesita. Debe estar aquí también el interés legítimo de todos los matriculados -cualquiera sea su condición- en participar de las contiendas que tenemos por delante e impedir así que se pueda replicar el modelo de adoctrinamiento al que se ha sometido al referido organismo nacional.

Son éstas convicciones democráticas las que nos han encontrado juntos con la agrupación “Gente de Derecho”, defendiendo muchas de las polémicas incursiones que el kirchnerismo ha promovido en el último tiempo; como la Ley Conti que le retiró los fondos judiciales del Banco Ciudad y la oposición a la insólita reforma judicial K, cuya inconstitucionalidad fuera declarada por el Máximo Tribunal a raíz de un planteo efectuado por el propio CPACF. En el año 2013, con “Abogados Pro” encaramos nuestra primera experiencia conjunta con “Gente de Derecho” con resultado positivo. Sumados a otros sectores, logramos presentar una lista única que obtuvo más del setenta por ciento de los votos en las elecciones de Graduados de la Facultad de Derecho.

Han sido también nuestra coincidencia en la fuerte convicción en el “hacer” y la “gestión”, sumado a nuestro entendimiento de que el poder debe servir para mejorar las cuestiones que le preocupan a la gente, lo que hoy nos lleva a los “Abogados PRO” a integrar la lista de “Gente de Derecho” para los comicios del 29 de abril próximo.

Los abogados de todos los sectores sabemos que si hay algo que ha caracterizado la gestión de “Gente de Derecho” a cargo del Colegio ha sido su afán en aportar soluciones prácticas y la multiplicidad de servicios básicos que se brindan para quienes el doctor Jorge Rizzo ha llamado “los abogados de a pie”. Estamos entonces ante una oportunidad única que requiere de la participación de todos los profesionales del Derecho; la Constitución nos delega una responsabilidad que debemos honrar civilmente con nuestro voto. Esperemos entonces que el 29 de abril los 50.000 matriculados podamos participar activamente en los comicios y seguramente podamos nuevamente anhelar que “Será Justicia”.

Hacia una nueva política habitacional

Hace unos días, el jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos, Mauricio Macri, anunció el lanzamiento de “Mi Casa BA”, una nueva línea de créditos hipotecarios innovadora que, al igual que su antecesor “Primera Casa BA”, tendrá una vez más al Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y al Banco Ciudad como socios de este nuevo emprendimiento. ¿Cómo funciona el nuevo crédito?, ¿a quiénes está dirigido?, y demás interrogantes son los que intentaremos responder en el presente artículo.

En primer lugar es necesario destacar que la iniciativa tiene como fin primordial bajar la barrera de ingreso que hace años pesa sobre quienes intentan conquistar el sueño de la casa propia. Por ello, los nuevos créditos hipotecarios se otorgarán con una tasa anual del 5%, que representa por lejos la tasa más baja del mercado. El crédito estará definido en canastas de consumo que permiten tanto a ahorristas como prestamistas mantener el poder adquisitivo. De esta manera, las cuotas se mantendrán en línea con la evolución de los ingresos de los solicitantes a lo largo de todo el periodo del crédito.

Sabemos que la problemática habitacional es un tema que afecta tanto a los sectores más necesitados como a las familias de recursos medios de nuestro país. La creciente inflación, que hace ya varios años atraviesa nuestro país, aleja aún más la posibilidad de que estos sectores puedan acceder al crédito como una herramienta para paliar el déficit habitacional. La ausencia de una moneda estable ha condenado a que no tengamos un sistema hipotecario accesible.

Por su parte, las buenas prácticas internacionales han demostrado que el Estado debe posicionarse como un articulador de políticas que faciliten el acceso al crédito. Es por ello que en su oportunidad, el lanzamiento de “Primera Casa BA” marcó un nuevo rumbo en la política habitacional de la Ciudad, permitiendo triplicar la cantidad de soluciones habitacionales otorgadas por el IVC y atender a los sectores más vulnerables.

Ahora bien, también son realidades con las que lidiamos a diario que el cepo al dólar ha paralizado el mercado inmobiliario en la Argentina. El lanzamiento de los CEDINES aún no ha logrado recoger favorable acogida y confianza en nuestra sociedad, al menos eso demuestra el escaso volumen de operaciones concretadas desde la creación de los referidos instrumentos. A su vez, el mercado inmobiliario deja afuera a aquellos con menores recursos debido a la creciente valorización de las propiedades, que se refleja también en los contratos de alquiler[1 . “Mi Casa BA” posibilitará a que la gente pueda comprar su casa pagando cuotas similares a lo que pagan hoy por un alquiler y con pocos requisitos.

Creemos firmemente que estamos frente a una revolución en lo que refiere al mercado del crédito hipotecario en la Argentina. El Gobierno de la Ciudad logra finalmente flexibilizar las barreras de entrada y dar una respuesta concreta y seria para las necesidades habitacionales de todos los sectores sociales. En efecto, “Mi Casa BA” introduce el concepto de "Unidad de Cuenta Estable", que permite expresar un valor determinado que se ajusta a lo largo del tiempo. De esta manera se protege el valor de los créditos y del ahorro a lo largo tiempo, ampliando significativamente la accesibilidad al crédito y a la vivienda.

Otro países de la región -es el caso de Chile con la creación en la década del 60 de la UF (unidad de fomento) han logrado así bajar las barreras de acceso y estabilizar el valor de las cuotas, haciendo el crédito accesible para más gente. Los tomadores de estos créditos pagan una cuota que se mantiene en línea con la evolución de sus ingresos a lo largo de todo el crédito, alcanzando niveles de tasas muy accesibles, incluso en un contexto de alta inflación como el actual. Es un instrumento transparente y claro que resuelve el problema de la inflación en el mercado hipotecario.

Desde ya remarcamos que la asignación de los nuevos créditos va a continuar con la misma transparencia que ha tenido el programa “Primera Casa BA”, permitiendo a los solicitantes que carguen sus datos por Internet, se los puntué sobre la base de las condiciones que ellos mismos denuncian y publicando en forma mensual todos los resultados. Nuevamente, la premisa es asegurar que en la primera fase los créditos sean otorgados con un criterio objetivo y que a medida que crezcan los fondos disponibles lo obtengan todos los que lo necesiten, como así también lograr la transparencia y mejor asignación de los recursos públicos del Estado.

Aun así, somos conscientes que este primer desembolso de 200 millones de pesos por parte del IVC no es suficiente para atender toda la necesidad de vivienda de la Ciudad. Una vez lanzada esta serie, tanto el IVC como el Banco Ciudad buscarán atraer nuevos fondos que permita obtener mayor financiamiento y ampliar la línea en cuestión. En este sentido, en breve se prevé ofrecer a inversores privados la posibilidad de participar en un fondo fiduciario que emita a su favor títulos representativos de deuda que generen una tasa de retorno similar a la inflación real.

En definitiva, por mucho que se pueda opinar al respecto del lanzamiento de “Mi Casa BA”, estamos sí ante una iniciativa que permitirá a muchas familias acceder a su primera vivienda. Eso sin dudas es una política acertada que garantiza mayor inclusión social y beneficia a los sectores más necesitados. Pero, del mismo modo, también pretende ser una solución para el inversor privado que quiera mantener el valor estable de su ahorro; procurando asimismo ser un fuerte incentivo a la inversión privada en la construcción de viviendas de clase media.

Como bien ha sostenido el jefe de Gobierno al anunciar “Mi Casa BA”, estamos aquí ante un modelo innovador, sumamente escalable y que puede ser replicado por todo aquel que tenga vocación genuina de revertir la situación habitacional del país; generando políticas de largo plazo que faciliten el acceso al crédito.

En definitiva, estamos convencidos que recuperar el crédito hipotecario y profundizar su acceso, aprovechando todo el aporte que el sector privado pueda hacer en un mercado inmobiliario y financiero, es y debe ser una política central para solucionar la problemática de la vivienda en la Argentina.  Esta herramienta se presenta entonces como un paso en la dirección correcta.

[1] Según un informe reciente de Reporte Inmobiliario, el alquiler en mayo de un inmueble de dos ambientes en Caballito trepó a $2500 mientras que en el mismo mes de 2011 era de $1850. Por el contrario, la herramienta anunciada por el Gobierno de la Ciudad permitirá que por cada $100.000 de crédito, se pague una cuota inicial de $820 y el ingreso mínimo familiar requerido sea de $2.730.