Días atrás, el diputado Facundo Moyano publicó en este medio un artículo sobre la deuda pendiente que tiene la Argentina con el acceso a la vivienda digna. Revisando el mismo uno no puede más que acordar con su aseveración, revisar cuáles han sido las causas y las consecuencias de semejante retroceso y proponer desde nuestra mirada algunas alternativas de solución.

A modo de diagnóstico preliminar, es preciso encontrar dónde están los grandes números del déficit habitacional. El Banco Mundial exhibe que el 91% de la población de nuestro país es urbana y un 33% de la misma se concentra en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). A su vez, de acuerdo a los datos del último censo, el déficit habitacional cuantitativo entre el 2001 y el 2010 ha crecido un 44%. De unos 871 mil hogares deficitarios en 2001 se pasó a 1,254 millones en 2010, de los cuales unos 513 mil hogares se ubican en el conurbano bonaerense. A su vez, unas 200.000 personas al año de paises limitrofes se radican en Argentina, de los cuales un 80% se asienta en el AMBA, lo que requiere, al menos, una oferta de unas 40.000 soluciones habitacionales extra al año. Las villas y asentamientos han crecido en la última década y hoy ya son más de 800 en el AMBA. En este contexto demográfico, la problemática habitacional debe ser un tema que esté en el centro de la agenda política del próximo gobierno.

Ahora bien, a la hora de analizar las causas del agravamiento de la situación de déficit habitacional, así como del vertiginoso crecimiento de las villas y la informalidad, nos encontramos con que: (i) la inflación ha sido un flagelo que ha imposibilitado que los hogares argentinos tengan posibilidades de ahorrar y, en consecuencia, ya no sea rentable para nadie otorgar crédito, menos aún hipotecario; y (ii) que la falta de una adecuado marco de planificación y ordenamiento territorial o del uso del suelo -en particular en la Provincia de Buenos Aires con la Ley 8912 que requiere lotes mínimos de 300 m2- hayan dinamitado la posibilidad de una oferta de viviendas sociales o lotes con servicios a precios accesibles.
Sin crédito y casi sin producción de lotes accesibles, los nuevos hogares pasan a engrosar los asentamientos informales de los principales centros urbanos del país, siendo el AMBA el principal destino. Además, el enorme crecimiento en el sector de la construcción se concentró en negocios de “nicho” para los sectores más pudientes que no necesariamente son quienes más necesidad de vivienda presentan. En síntesis, podemos aseverar que en los últimos años la Argentina careció de una política pública integral que garantice el derecho a la ciudad.

La situación se agrava si se tiene en cuenta que en las viviendas ya existentes, la cobertura a servicios públicos de calidad ha sido enormemente deficitaria y que, justamente, las áreas de mayor crecimiento urbano de la década fueron aquellas con menor cobertura de servicios. En el AMBA un 30% de los hogares carecen hoy de conexión de agua, un 55% carece de acceso a la red de saneamiento y la mitad no está conectada a la red de gas, obligándolos a pagar por una garrafa un costo más alto que quienes sí tienen el servicio a precio subsidiado.

En cuanto al tema presupuestario, es de gran relevancia analizar lo sucedido con los importes que el Estado Nacional ha destinado a vivienda y urbanismo en los últimos años. Si bien es cierto que en términos absolutos el presupuesto fue creciente, en terminos relativos al gasto total, la participación del rubro cayó initerrumpidamente de 2006 a 2012 desde un 3,9% hasta un 0,9%. En los últimos dos años se recuperó hasta alcanzar 2,1% del presupuesto nacional, pero es evidente que la combinación de la escasa acción pública y la falta de crédito hicieron estragos en el mercado de la vivienda nacional. En el AMBA la inacción es aún peor; mientras en 2014 el presupesto promedio en vivienda y urbanismo de las provincias fue de 5,1% del presupuesto total, en la Provincia de Buenos Aires fue de tan solo 0,7%.

Hacia un amplio Plan Habitacional Nacional

La pregunta es entonces: ¿cómo hacer para salir de ésta situación crítica y comenzar a reducir el déficit habitacional? A nuestro entender la estrategia debiera basarse en cuatro presupuestos básicos:

1) Fortalecer los mercados vinculados a la provisión de vivienda y organizar los programas de vivienda social, con el mix de los tres componentes: ahorro, subsidio y crédito. El afianzamiento de los derechos de propiedad, la regularización dominial, el fortalecimiento de los mercados financieros para la vivienda, el diseño de subsidios directos a la demanda para las familias que lo necesitan y la creación e implementación de políticas de alquiler social y de garantías públicas de alquiler, deben ser los ejes centrales en el combate contra el déficit habitacional. Es indispensable revisar y cuantificar los diferentes instrumentos existentes, su eficiencia y capacidad de generar los incentivos adecuados para la sana expansión del sector de vivienda de bajos ingresos. El futuro está en que se utilice los subsidios para incentivar una mayor participación del sector privado en el sector; por ejemplo a través de subsidios en la forma de garantías y-/o seguros de crédito.

2) Generar procesos de planeamiento urbano y ordenamiento territorial. Deben mejorarse las capacidades técnicas y de gestión de las áreas de planeamiento urbano modernizando además sus instrumentos legales adaptándolos al escenario actual. En los grandes aglomerados urbanos deben crearse ámbitos para coordinar las acciones de forma estratégica en un ámbito metropolitano y con un horizonte temporal mayor al período electoral.

3) Urbanizar villas y asentamientos precarios, aumentando la inversión en la infraestructura de servicios públicos. Se debe mejorar la actual condición de los asentamientos abriendo calles, creando nuevos espacios públicos y ampliando la red de servicios de agua, electricidad, saneamiento y gas.

4) Eficientizar la política tributaria. Generar la gestión fiscal del impuesto predial, así como incorporar mecanismos de recaudación de contribuciones por mejoras y de captación de renta urbana debida a cambios regulatorios de zonificación y densidad. Se debe también organizar mecanismos fiscales para evitar la especulación con suelos improductivos y para movilizar viviendas vacantes.

Claro está que estas premisas presuponen que el próximo gobierno podrá establecer una mayor estabilidad macroeconómica e incentivos públicos que permitan el floreciemiento de un mercado de crédito y uno de capitales de largo plazo que sean capaces de sostener una expansión del crédito hipotecario y de la inversión. Parece posible que esto pueda realizarse en un plazo prudencial de dos períodos de gobierno (Chile pasó de 8% a 18,7% en 15 años).

En lo que refiere al procentaje de crédito hipotecario sobre PBI de la Argentina el mismo representa hoy un 1,5% (solo superando a Paraguay y Haiti dentro de Latinoamérica) mientras que el de paises con mayor estabilidad macroeconómica de la región alcanzan guarismos muy superiores (Chile 18,7%, México 9,1%, Brasil 6,8%, Bolivia 5,4%, Colombia 5,3%, Uruguay 5%, Perú 4,9%) y aún tienen mucho espacio para crecer si se compara con países más desarrollados (Suiza 110%, Australia 87,6%, EEUU 67,4%, Reino Unido 65,2%, Francia 42,4%, Alemania 32,9%). Uno de los desafíos centrales será entonces que la Argentina consiga fondeo de largo plazo, amplié la oferta (crédito a desarrolladores de vivienda) como la demanda (créditos hipotecarios). El desarrollo de opciones sostenibles de fondeo impactará significativamente en el futuro del sector.

Estamos, sin dudas, ante desafíos importantes que requieren de la instrumentación de políticas públicas modernas y que sean sostenibles en el tiempo. Pensar que los programas de transferencias directas y los subsidios a los servicios públicos son la única opción es tapar el solo con la mano. Hay que involucrar a todos los actores del sector para desarrollar financiamiento hipotecario y construcción de vivienda social. El próximo gobierno se va a encontrar aquí con un problema estructural importante, solucionarlo significará verdadera inclusión social y dignificar el derecho de millones, una deuda pendiente que aún persiste.