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Por: Iván Kerr

Hace unos días, el jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos, Mauricio Macri, anunció el lanzamiento de “Mi Casa BA”, una nueva línea de créditos hipotecarios innovadora que, al igual que su antecesor “Primera Casa BA”, tendrá una vez más al Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y al Banco Ciudad como socios de este nuevo emprendimiento. ¿Cómo funciona el nuevo crédito?, ¿a quiénes está dirigido?, y demás interrogantes son los que intentaremos responder en el presente artículo.

En primer lugar es necesario destacar que la iniciativa tiene como fin primordial bajar la barrera de ingreso que hace años pesa sobre quienes intentan conquistar el sueño de la casa propia. Por ello, los nuevos créditos hipotecarios se otorgarán con una tasa anual del 5%, que representa por lejos la tasa más baja del mercado. El crédito estará definido en canastas de consumo que permiten tanto a ahorristas como prestamistas mantener el poder adquisitivo. De esta manera, las cuotas se mantendrán en línea con la evolución de los ingresos de los solicitantes a lo largo de todo el periodo del crédito.

Sabemos que la problemática habitacional es un tema que afecta tanto a los sectores más necesitados como a las familias de recursos medios de nuestro país. La creciente inflación, que hace ya varios años atraviesa nuestro país, aleja aún más la posibilidad de que estos sectores puedan acceder al crédito como una herramienta para paliar el déficit habitacional. La ausencia de una moneda estable ha condenado a que no tengamos un sistema hipotecario accesible.

Por su parte, las buenas prácticas internacionales han demostrado que el Estado debe posicionarse como un articulador de políticas que faciliten el acceso al crédito. Es por ello que en su oportunidad, el lanzamiento de “Primera Casa BA” marcó un nuevo rumbo en la política habitacional de la Ciudad, permitiendo triplicar la cantidad de soluciones habitacionales otorgadas por el IVC y atender a los sectores más vulnerables.

Ahora bien, también son realidades con las que lidiamos a diario que el cepo al dólar ha paralizado el mercado inmobiliario en la Argentina. El lanzamiento de los CEDINES aún no ha logrado recoger favorable acogida y confianza en nuestra sociedad, al menos eso demuestra el escaso volumen de operaciones concretadas desde la creación de los referidos instrumentos. A su vez, el mercado inmobiliario deja afuera a aquellos con menores recursos debido a la creciente valorización de las propiedades, que se refleja también en los contratos de alquiler[1 . “Mi Casa BA” posibilitará a que la gente pueda comprar su casa pagando cuotas similares a lo que pagan hoy por un alquiler y con pocos requisitos.

Creemos firmemente que estamos frente a una revolución en lo que refiere al mercado del crédito hipotecario en la Argentina. El Gobierno de la Ciudad logra finalmente flexibilizar las barreras de entrada y dar una respuesta concreta y seria para las necesidades habitacionales de todos los sectores sociales. En efecto, “Mi Casa BA” introduce el concepto de "Unidad de Cuenta Estable", que permite expresar un valor determinado que se ajusta a lo largo del tiempo. De esta manera se protege el valor de los créditos y del ahorro a lo largo tiempo, ampliando significativamente la accesibilidad al crédito y a la vivienda.

Otro países de la región -es el caso de Chile con la creación en la década del 60 de la UF (unidad de fomento) han logrado así bajar las barreras de acceso y estabilizar el valor de las cuotas, haciendo el crédito accesible para más gente. Los tomadores de estos créditos pagan una cuota que se mantiene en línea con la evolución de sus ingresos a lo largo de todo el crédito, alcanzando niveles de tasas muy accesibles, incluso en un contexto de alta inflación como el actual. Es un instrumento transparente y claro que resuelve el problema de la inflación en el mercado hipotecario.

Desde ya remarcamos que la asignación de los nuevos créditos va a continuar con la misma transparencia que ha tenido el programa “Primera Casa BA”, permitiendo a los solicitantes que carguen sus datos por Internet, se los puntué sobre la base de las condiciones que ellos mismos denuncian y publicando en forma mensual todos los resultados. Nuevamente, la premisa es asegurar que en la primera fase los créditos sean otorgados con un criterio objetivo y que a medida que crezcan los fondos disponibles lo obtengan todos los que lo necesiten, como así también lograr la transparencia y mejor asignación de los recursos públicos del Estado.

Aun así, somos conscientes que este primer desembolso de 200 millones de pesos por parte del IVC no es suficiente para atender toda la necesidad de vivienda de la Ciudad. Una vez lanzada esta serie, tanto el IVC como el Banco Ciudad buscarán atraer nuevos fondos que permita obtener mayor financiamiento y ampliar la línea en cuestión. En este sentido, en breve se prevé ofrecer a inversores privados la posibilidad de participar en un fondo fiduciario que emita a su favor títulos representativos de deuda que generen una tasa de retorno similar a la inflación real.

En definitiva, por mucho que se pueda opinar al respecto del lanzamiento de “Mi Casa BA”, estamos sí ante una iniciativa que permitirá a muchas familias acceder a su primera vivienda. Eso sin dudas es una política acertada que garantiza mayor inclusión social y beneficia a los sectores más necesitados. Pero, del mismo modo, también pretende ser una solución para el inversor privado que quiera mantener el valor estable de su ahorro; procurando asimismo ser un fuerte incentivo a la inversión privada en la construcción de viviendas de clase media.

Como bien ha sostenido el jefe de Gobierno al anunciar “Mi Casa BA”, estamos aquí ante un modelo innovador, sumamente escalable y que puede ser replicado por todo aquel que tenga vocación genuina de revertir la situación habitacional del país; generando políticas de largo plazo que faciliten el acceso al crédito.

En definitiva, estamos convencidos que recuperar el crédito hipotecario y profundizar su acceso, aprovechando todo el aporte que el sector privado pueda hacer en un mercado inmobiliario y financiero, es y debe ser una política central para solucionar la problemática de la vivienda en la Argentina.  Esta herramienta se presenta entonces como un paso en la dirección correcta.