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Crisis inmobiliaria: menos ventas que en 2002

La caída de la actividad inmobiliaria es el ejemplo más contundente de los efectos no deseados y nocivos de la implementación de la restricción cambiaria. Relevar los números del sector motiva varios apuntes sobre el deterioro de este rubro vinculado a la construcción y uno de los que supo mostrar mayor desarrollo tras la salida de la convertibilidad.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entidad que supervisa y registra las transacciones en el distrito más homogéneo en cuanto al dinamismo inmobiliario, la cantidad de escrituras en junio cayó 44,7% en términos interanuales, a 2.632 operaciones. Aún cuando la base de comparación fue muy baja, porque el año pasado la contracción generada por el “cepo” al dólar ya era contundente, la caída del sexto mes de 2013 no se desaceleró, si no que fue la más profunda desde septiembre de 2012.

En cuanto a los montos involucrados, los $1.515,6 millones de junio muestran una baja de 37,2% anual medida en pesos. En ese período, el dólar en el circuito paralelo subió 35,3% (desde los $5,95 del 29 de junio de 2012 a los $8,05 del 28 de junio 2013). Traducido a dólares, el total de ventas se redujo a la mitad: en junio del año pasado sumó u$s405,6 millones contra u$s188,3 del mismo mes de este año, con un retroceso de 53,6 por ciento. Desde la perspectiva del valor promedio de las operaciones, resultó de $575.845, con una suba de 13,6% en pesos, pero con una caída de 16% si se mide según el dólar libre, desde u$s85.194,3 en junio de 2012 a u$s71.533,5 un año después.

En el ámbito porteño, el primer semestre de 2013 fue el de peor desempeño de la serie histórica –comenzó en 1998, hace 16 años-, con 15.281 actos notariales, un 42% menos que el piso anterior, en 2002, cuando en plena crisis económica, política y social se registraron 26.350 operaciones en seis meses. La actividad del período enero-junio de 2013 fue a su vez un 53% menor que la del máximo analizado, en 2006.

Las cifras del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires muestran una tendencia similar. Las escrituras en junio cedieron 9,6% interanual en términos nominales (9.018 operaciones inmobiliarias contra 9.975 verificadas durante igual mes de 2012) y 5,7% en el monto total involucrado medido en pesos.

Empiezan a caer los precios

En medio de este continuado receso sectorial, los precios en dólares comienzan a ceder. El año pasado, todavía no había una pérdida de valor significativa, seguramente por la renuencia de los propietarios a aceptar una rebaja agresiva por el bien más preciado que tiene una familia, que es su vivienda. El desdoblamiento virtual del mercado de cambios tiene su réplica en el sector inmobiliario: por los usados se piden dólares y por los proyectos a estrenar, desde el pozo y fideicomisos se aceptan pesos.

Mientras los constructores y empresarios del Real Estate se adaptaron con relativa eficacia a la “pesificación” que intentó imponer el Gobierno en la materia, debido a que sus costos – a excepción del terreno- son en moneda local, el usuario particular optó por retirar su propiedad de la venta u ofrecerla en alquiler a la espera de un tiempo más propicio para “realizarla”. Los menos, con necesidad de dinero o apurados por algún otro motivo personal decidieron ceder a las fuertes contraofertas de los interesados, con dólares en el bolsillo.

El desarrollador valúa las unidades a estrenar en función de los metros cuadrados futuros que el monto recaudado por las ventas le permitirán construir. Por lo tanto, es más flexible en cuanto a condiciones y divisa a tomar en la transacción, si esto le facilita obtener pronta financiación y rentabilidad para el próximo proyecto. Esta fortaleza financiera del empresario, que no la tiene el usuario final, es la que explica que la construcción se recomponga rápidamente de las devaluaciones y caídas de precios, como ocurrió en 2002.

Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario determinó que en la provincia de Buenos Aires los precios de viviendas usadas bajaron en torno al 23% medidos en dólares. Las localidades de La Plata, Lomas de Zamora y Ramos Mejía fueron las más afectadas por el retroceso de los precios de oferta. Otra muestra, sobre los precios promedio de unidades a estrenar o desde el pozo en el barrio de Caballito, en el corazón de Capital Federal, reveló un descenso del 6,9% medido en dólar libre, recortándose esta baja a 3,3% en el caso de las cocheras, más rentables que los departamentos por su retorno en alquiler.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explicó que “cuando tomamos los dos últimos trimestres, estamos viendo caídas del 7 u 8 por ciento en dólares. Parecería que después de todo este tiempo con el cepo, y un momento complicado también anterior al cepo, quien quiere vender está empezando a bajar los precios de oferta, que son los relevamientos que hacemos. Las pocas operaciones que se están cerrando, se realizan a valores bastante más bajos que los que se solicita”.

Ya empiezan a observarse precios en clara baja respecto del escenario anterior a la restricción al dólar y esta reducción puede ampliarse más con la contraoferta. “Varía según la ubicación y el tipo de propiedad, pero se puede hablar en términos generales que los cierres de operaciones están en el orden de -25%, partiendo de una cotización muy elevada de hace dos años, con una buena tasación”, comenta Gómez Picasso.

El efecto reactivador esperado por los Certificados de Depósitos de Inversión (CEDIN) no fue tal. El instrumento para el blanqueo de capitales a través de la compra de propiedades que ideó el Gobierno sumó apenas u$s29,8 millones al 16 de agosto. Es decir que promediando su plazo de vigencia (hasta el 30 de septiembre), este documento para reemplazar al dólar generó un resultado equivalente al 17,6% de las compraventas en el ámbito porteño, en un mes históricamente negativo como junio último. En las actuales condiciones, las esperanzas de un “rebote” para este mercado se diluyeron en pocas semanas.

Cuentas pendientes después de las primarias

Dos trenes a toda velocidad se aproximan. Circulan en sentidos opuestos y por la misma vía: uno carga con el déficit fiscal, cepo cambiario, recalentamiento de la demanda agregada, turismo en el exterior financiado al dólar oficial, boom de ventas de autos importados, subsidios crecientes. El otro trae emisión sin respaldo, inflación, pago de deuda y energía con reservas, salarios gravados por Ganancias, atraso cambiario. Si ninguno de los dos trenes –ambos, en realidad– se detiene a tiempo, la colisión será inevitable y los daños, totales.

Los objetivos electorales del Gobierno apañaron el recurso de inundar con pesos la economía, para sostener a cualquier precio un crecimiento económico que marca una tasa del 4,9% entre enero y mayo, difícil de sustentar en el tiempo. La otra cara de la misma moneda es la caída de u$s6.200 millones de reservas en el Banco Central, que ayuda a financiar la actividad de un país vedado al crédito externo.

La campaña por las primarias fue el prólogo de la otra campaña, por las legislativas, que seguirá hasta el 27 de octubre. Muchas cuentas quedan pendientes por la necesidad política del oficialismo, que paraliza y aplaza la toma de medidas de fondo para evitar un anunciado choque de las variables económicas. También extrema los esfuerzos por disimular la debilidad que se evidencia en el fracaso de iniciativas cosméticas.

Así, los controles y congelamientos de precios fueron inocuos. Estimaciones privadas apuntan que la inflación de julio se habría ubicado sobre el 2,5%, por encima del promedio de 2013. Los certificados BAADE y CEDIN, para incorporar a la economía formal y las reservas una parte de los dólares que salieron del sistema, aportan u$s1 millón por día, la mitad de los depósitos privados que se retiran de los bancos.

Hace varios meses que las resoluciones dictadas desde el Palacio de Hacienda, en especial las ideadas por el secretario de Comercio Interior Guillermo Moreno, adolecen de credibilidad, la misma que le falta a la autoridad monetaria -el Banco Central- para que la ciudadanía tenga apetito por retener los pesos que emite. La moneda argentina pierde valor en términos estrictos de poder de compra, pero también en la ponderación de los ciudadanos, que buscan refugio en los bienes durables, el dólar o directamente gastan sus pesos en esparcimiento antes que ahorrarlos o invertirlos.

Las restricciones al dólar aplicadas inmediatamente después de las elecciones de 2011 permitieron estirar los plazos a un Gobierno confiado por el contundente respaldo del 54% de votos, que eludió su responsabilidad de impulsar correcciones y rectificar distorsiones macroeconómicas. Ahora, con un resultado electoral atomizado, pero claramente desfavorable al Frente para la Victoria, el panorama es diferente: aventó las certezas y sólo dejó interrogantes. Lo que antes funcionó para satisfacer el humor social ya no da frutos, a fuerza de impericia de los funcionarios y diagnósticos negadores.

Ante la fuga de capitales de 2011 (u$s21.504 millones), el Gobierno redobló la apuesta y estableció el “cepo” cambiario, una especie de “corralito”, que a diferencia del de 2001/2002, permite sacar los pesos, pero no comprar los dólares. La restricción debió extenderse a las importaciones, contagió a la inversión y afectó a las exportaciones por la falta de insumos importados. Los dólares siguen escaseando y los economistas críticos insisten en hablar de “restricción externa”, “tensión en la balanza de pagos” y “deterioro de fundamentos macroeconómicos”.

Lo que no se hizo en 2012 y 2013 –política económica integral que se enfoque en atacar la inflación desde sus causas, equilibrar las cuentas públicas y obtener financiamiento externo a tasas de interés históricamente bajas- va a ser más difícil de hacer en 2014 y 2015, con esquivo capital político, sin margen para el “gradualismo” y un gabinete económico disperso y devaluado.

La soja resiste al cambio de escenario

El debate público de las últimas semanas fue acaparado por los discursos de los políticos que disputan las elecciones primarias este domingo y, como es lógico, las cuestiones económicas quedaron postergadas, pero no implica que pierdan vigencia. Al contrario, en las últimas jornadas hubo indicadores que mostraron señales de un cambio de escenario internacional, como las caídas de precios de las materias primas, que aún dejan sin respuesta el interrogante sobre cómo condicionarán la realidad económica y financiera del año próximo.

La Argentina mantiene su “sequía” de dólares, no porque falten, sino porque los que ingresan salen del sistema financiero con el mismo ritmo. Por ejemplo, la Cámara de la Industria Aceitera de la República Argentina (CIARA) y el Centro de Exportadores de Cereales (CEC), entidades que concentran la exportación de granos, oleaginosas y derivados, informaron que en los primeros siete meses de 2013 liquidaron unos u$s15.136 millones por ventas al exterior, contra u$s14.575 millones del año anterior, un 3,7% más.

Aunque por la cosecha récord este año se hubiera justificado un volumen de liquidación mayor al del año pasado, queda claro que no están ingresando menos divisas. Pero son los precios, a diferencia de 2012, los que acompañan menos. El miércoles, la soja tocó su piso más bajo desde enero de 2012, nítidamente debajo de los u$s500 por tonelada, y finalizó la semana en u$s434,40 (contrato a noviembre) y u$s492,81 (entrega inmediata), aún lejos de sus precios de u$s581,01 y u$s598,92, respectivamente, del 8 de agosto de 2012. Es un declive entre 18 y 25 por ciento.

Al ser la soja –porotos, aceites y harinas- el principal producto de exportación argentino, la evolución de su precio en el mercado internacional gravita en el ingreso de divisas al país, en las reservas que dispone el Banco Central y en la recaudación en concepto de retenciones. Un informe de Empiria Consultores calculó que con una cosecha 2013/14 de 52,5 millones de toneladas de soja, las cotizaciones actuales restarían u$s1.670 millones al balance cambiario y $4.230 millones a la recaudación. Es decir que se pierden u$s1.000 millones de divisas y u$s325 millones de recaudación por cada u$s25 que cae la cotización de la tonelada o por cada 2,5 millones de toneladas menos que se produzcan.

Estos montos son relevantes, sin embargo hay que reconocer que las exportaciones agrícolas, que representan un tercio del total, mantienen el flujo de dólares aún con la fuerte volatilidad que sobrelleva este mercado, pues al crecer los stocks globales –como en 2013-, cae el precio internacional en proporción similar. El año pasado ocurrió al revés: disminuyó la producción mundial –incluida la Argentina- y la respuesta del mercado fue un incremento de precios, ante una demanda que se mantuvo constante.

Así, las ventas cursadas por CIARA y CEC totalizaron u$s23.069 millones en 2012 (un año de esmerilada cosecha por la sequía: 90,4 millones de toneladas), frente a exportaciones totales por u$s81.205 millones (28,4% del total). En 2011 (entonces con cosecha de 104,3 millones) rindieron u$s25.033 millones contra exportaciones totales por u$s84.269 millones (29,7% del total). En 2010, el agro liquidó u$s22.234 millones (cosecha de 92,2 millones de toneladas), de los u$s68.500 millones que exportó el país (32,5%). En el primer semestre de 2013, CIARA y CEC liquidaron u$s12.799 millones, un 31,3% de las exportaciones totales de la Argentina en ese período, por 40.921 millones de dólares.

Estos números reflejan por qué no prosperó la propuesta de retenciones móviles a las ventas del agro, como sí funcionaron en el rubro petrolero desde 2007. La alícuota marginal que fijaba la resolución 125 de marzo de 2008 determinaba que el Estado captaría la mayor parte de los aumentos de cotización de la oleaginosa cuando ésta superase los u$s400 por tonelada en el mercado de Chicago, sin tener en cuenta ese natural equilibrio entre stock y precio. En su libro Yo no me quiero ir, el economista Federico Sturzenegger explica que el esquema tenía una “inconsistencia inquietante”, porque “aumentaba considerablemente los ingresos del fisco en épocas de ‘vacas gordas’ (cuando la cosecha y/o los precios no eran buenos) y los disminuía en épocas de ‘vacas flacas’, pero no incorporaba la creación de un fondo anticíclico para ahorrar los recursos extraordinarios de los momentos de bonanza y gastarlos luego en tiempos de debilidad económica”.

Todo indica que el sector agrícola cumplirá con su aporte de dólares como cada año a pesar de los fluctuantes precios y cantidades. Por lo tanto, hay que buscar la respuesta al drenaje de divisas en otros rubros altamente deficitarios en términos comerciales, como turismo, energía y automotrices (incluidas las autopartes), que a la vez profundizan la caída de reservas del Banco Central, ya disminuidas por los vencimientos de deuda, en torno a u$s7.300 millones este año y u$s8.700 en 2014, si se concreta el pago del cupón atado al PBI.

Cristina y Kicillof contra los fantasmas

El dólar paralelo regresó a los principales titulares de las secciones de Economía, cuando el miércoles llegó a operarse sobre los 9 pesos, a valores que no se registraban desde mayo último. La intervención oficial, con ventas de bonos en dólares de la ANSeS y llamados disuasorios a mesas de dinero, retrajo la oferta en las “cuevas” y arbolitos y dejó el precio de cierre este viernes en $8,52, con mínimas transacciones.

El lanzamiento del Cedin no contuvo el apetito de los ahorristas por el dólar, incentivado por el cobro del medio aguinaldo. Desde que comenzó julio, la divisa en el mercado marginal ganó un 5,8%, mientras que con el certificado para blanquear capitales no se concretó hasta ahora ninguna operación en la Bolsa de Comercio.

Esta semana, la presidente Cristina Kirchner decidió aludir en forma directa al dólar y apuntó a los bancos como responsables de una intentona devaluacionista. “Sabemos que nos van a poner escollos, por eso nos corren con algunos fantasmas ‘blue’, porque hace muy poco desde el Banco Central de la República Argentina obligamos a los bancos a disminuir la tasa de interés”, afirmó y advirtió: “Sabemos que nos responden con ficción y con fantasmas, pero les vamos a correr las sábanas para que los argentinos les vean las caras a esos fantasmas”.

El discurso de la mandataria sacó al dólar de la zona tabú y con una dosis de ironía lo llevó al terreno de la superstición. Omitió decir, de todos modos, que no son apariciones del más allá, sino funcionarios del “más acá” los responsables esta suba, que se explica por las medidas aplicadas durante la actual gestión , como la reforma a la Carta Orgánica del Banco Central y el “cepo” cambiario. De estas políticas, el circuito de divisas marginal es un emergente de poca trascendencia si se lo comparara con otros problemas como el déficit fiscal y la inflación creciente.

La base monetaria del Banco Central refleja un incremento interanual de la emisión de pesos del 29,7 por ciento. La suma del circulante (billetes y monedas en poder del público, en entidades financieras y cheques cancelatorios, más los pesos en cuenta corriente del Banco Central) pasó de $252.248 millones el 12 de julio de 2012 a $327.229 millones el 12 de julio de este año. En el mismo período, el dólar ganó casi la misma proporción: 30,7% en la comparación interanual, desde los $6,55 del 17 de julio de 2012 a los actuales 8,52 pesos. El incremento del dólar, por más que se genere en un mercado especulativo e irregular, obedece a indicadores y no a un capricho desestabilizador.

Al dividir la base monetaria por las reservas del Banco Central (en u$s37.457 millones), surge un dólar implícito de $8,74, casi igual que los $8,75 que se pagaban por el “blue” el martes pasado. Por eso, otro fuerte factor de presión para que suba el “blue” es el deterioro de los activos líquidos de la entidad que preside Mercedes Marcó del Pont, que disminuyeron 13,5% en el año o u$s5.833 millones desde que comenzó 2013, cuando alcanzaban los 43.290 millones de dólares.

Esta erosión de la hoja de balance se explica en cierta medida por los adelantos transitorios que el Banco Central hace al Tesoro nacional, a cambio de un documento de pago, que pasaron a constituir el 23% del activo del BCRA, cuando significaban el 15% hace un año. En sentido inverso, las reservas, que representaban el 43,6% del activo total en julio de 2012, ahora significan un 33 por ciento.

La teoría conspirativa sobre el circuito informal del dólar fue instalada por la Presidente de la Nación en un mensaje que puede enmarcarse dentro de la campaña electoral, pero más preocupa que fue rubricada por un funcionario técnico, como Axel Kicillof, quien también acusó a las entidades financieras de tener “vasos comunicantes” con “el mercado ilegal del dólar”. Además, el el viceministro de Economía rechazó las críticas a los instrumentos para el blanqueo de capitales y denunció una “guerra de guerrillas de los medios opositores para tirarlos abajo, metiéndole miedo a la gente”, según su expresión, para convencerla de no entregar sus dólares en el colchón.

Las palabras de Kicillof muestran como el diagnóstico oficial se obstina en negar el atraso cambiario, producto de la inflación, y a ésta como consecuencia de la emisión de pesos sin respaldo para financiar el déficit público. Así, las condiciones para que el dólar siga demandado y con proyección alcista permanecen intactas.

La Bolsa quiere revancha

En los últimos dos meses las acciones argentinas acusaron el impacto del embate oficial contra el dólar paralelo y sus precios ya son estimados como muy atractivos y tentadores para correr el riesgo de incursionar en la renta variable. Si observamos el desempeño del índice Merval, éste avanzó 17,3% medido en pesos (desde los 2.854 puntos del cierre de 2012 a los actuales 3.348 enteros), pero cayó un 6% en dólares, sin que los balances empresarios ni la actividad económica en general justifiquen esta pérdida de valor.

Esto se explica por la evolución del dólar financiero o “contado con liquidación”, utilizado para valuar los activos locales en divisa extranjera, que aumentó en el transcurso del año desde $6,81 a 8,48 pesos. Con este parámetro, si se traduce la puntuación del Merval en divisa dura, el índice retrocedió de los 419 puntos del 28 de diciembre a los actuales 394 puntos. En el mismo período, el dólar “blue” ganó un 25,6%, hasta los $8,58 del cierre del lunes.

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La odisea del pan y el tomate

La última semana cobró fuerza una discusión estéril para explicar la suba de dos productos básicos como el pan y el tomate y establecer responsabilidades en las cadenas de producción, distribución y comercialización. El incremento de estos alimentos obedece a razones distintas: mientras que el pan aumentó como consecuencia de una serie de medidas de política económica que impactaron en su precio final, en el caso de la hortaliza hubo una cuestión estacional y por lo tanto pasajera, que se repite cada invierno.

En el pan influye el salto del precio de la harina, resultado de la menor siembra que tuvo el cereal en 111 años, con una zafra de 9 millones de toneladas, casi 40% menos que en 2012, dañada a su vez por una intensa sequía. La magra cosecha se debió también a que el nivel de retenciones -con una tasa del 23% en el grano de trigo y del 13% en la harina- desincentivó el cultivo, sometido a rígidos cupos de exportación. Para revertir esta situación, la Presidente anunció en mayo un plan para devolver las retenciones al trigo a través de un fideicomiso, pero este beneficio se percibirá a partir de la presente campaña, que se cosechará el próximo verano. Llegó muy tarde para remediar el actual déficit en el mercado interno.

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Cedin: dudosa solución para todos los males

El Certificado de Depósito de Inversión (Cedin) debutó esta semana en el convulsionado mercado financiero argentino y desde el Gobierno continúan sumándole aplicaciones tan amplias que dejan más dudas que precisiones sobre la posibilidad de plasmar en los hechos todos sus objetivos.

La polémica iniciativa toma cuerpo en un momento en que la salida de dólares de la economía formal se hace sentir con fuerza, como muestran, por ejemplo, la caída de reservas del BCRA o la reducción del superávit comercial. El certificado para “exteriorizar” divisas asoma en el enunciado oficial como una solución para todos los males que en el último año y medio le quitaron impulso a la actividad local. Entre sus atribuciones se menciona que:

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Menos reservas que en 2001

Fue un duro semestre para las reservas del Banco Central. Entre la vigencia de las restricciones cambiarias, el pago de deuda y las transferencias al Tesoro, cayeron a u$s37.156 millones, su monto más bajo desde el 9 de abril del 2007, y también debajo del récord de reservas de la convertibilidad, de u$s37.380 millones el 18 de enero de 2001, de u$s37.249 millones del 19 de enero, u$s37.194 millones del 2 de febrero, además de los u$s37.283 millones del 21 de julio de 2000.

La potestad del Gobierno para equilibrar sus cuentas con los dólares de la entidad emisora, luego de la reforma de la Carta Orgánica a comienzos de 2012, alteró esta variable fundamental para establecer el valor del peso por su respaldo en divisas y, por lo tanto, el del dólar en el mercado local.

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Moreno vence al dólar, pero no a la inflación

Desde hace seis semanas se sostienen con éxito las iniciativas oficiales para detener la escalada del dólar paralelo a través de un abordaje ortodoxo, a las que se suman los “aprietes” del secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, a diversos agentes del mercado cambiario, que comenzaron cuando la brecha entre el dólar libre y el oficial alcanzó el 100 por ciento y el funcionario tomó las riendas del combate contra la fuga al billete verde.

Esta política tiene sus costos: las operaciones realizadas por la mesa de dinero de la ANSeS, que vende bonos en dólares, son eficaces para depreciar el tipo de cambio implícito (“contado con liquidación”), pero también presionan a la baja a las cotizaciones de estos títulos públicos que aún permanecen en cartera. Es decir, se exponen los activos del ente previsional a cambio de bajar el dólar “blue”, ligado al “contado con liqui”, que es lo mismo que decir que se afectan los fondos de los jubilados presentes y futuros. Además, la entidad se priva de percibir dólares llegado el momento de los vencimientos de capital e intereses de esos títulos.

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Tres sectores aceleran la salida de dólares

El Banco Central difundió su informe sobre Evolución del Mercado Único y Libre de Cambios y Balance Cambiario del primer trimestre de 2013. Aunque a esta altura del año esta información acusa cierto rezago, su precisión permite observar cómo se está desarrollando el movimiento de los dólares que entran y salen del país y que tiene importante efecto sobre las decisiones de política económica.

Durante el primer trimestre del año, las reservas internacionales disminuyeron u$s2.844 millones, a u$s40.446 millones a fines de marzo de 2013. Hoy, entrados en junio, los activos líquidos se sitúan en 38.601 millones de dólares. En este retroceso cobran protagonismo el pago de deuda y la salida de depósitos en dólares del sistema financiero. Respecto del pago de deuda pública, el BCRA destaca que aún el stock de reservas duplica los vencimientos de capital e intereses de la deuda del sector público de 2013, 2014 y 2015.

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