Por: Itai Hagman
Recientemente el Gobierno de la Ciudad lanzó un plan llamado “Alquilar se puede”, orientado a otorgar préstamos a inquilinos. En este artículo te voy a demostrar por qué este programa no va a mejorar la situación de los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires y de qué manera podría resolverse este problema.
En la actualidad hay 380.000 familias que alquilan en la CABA. Esto representa un 50% más de lo que había hace diez años, es decir que todos los años se suman unos 10.000 nuevos inquilinos. ¿Por qué crecen tanto los inquilinos? En primer lugar hay que aclarar que la población total de la Ciudad no varió en todos estos años, por lo que el aumento no se debe a que haya más gente. La razón es la más obvia, cada vez es más difícil acceder a una vivienda propia por los altos precios y la falta de créditos hipotecarios accesibles.
El programa “Alquilar se puede” consiste en el otorgamiento de 2.000 créditos con el objetivo de financiar los gastos que supone el ingreso de contrato de locación de inmueble (honorarios de inmobiliaria, mes de adelanto y depósito, certificaciones, etc). También establece un sistema de “ahorro previo” para demostrar capacidad de pago para quienes no tienen posibilidad de demostrar ingresos y una garantía bancaria.
¿Cuáles son los principales defectos de este programa? El más evidente es que 2.000 créditos sobre una población inquilina de 380.000 familias, es muy limitado. Además el plan es muy restrictivo ya que sólo es aplicable a personas menores de 35 años para acceder a alquileres que no superen el 30% de sus ingresos. Supongamos una persona de 30 años que gana $8.000 por mes, debería conseguir una vivienda que no supere los $2.400 mensuales, lo cual es muy difícil con los precios actuales.
El otro gran defecto del programa es que no modifica ninguno de los problemas de fondo, los que explican el crecimiento constante de los inquilinos porteños. No establece ninguna regulación sobre las actividades de las inmobiliarias para evitar los constantes abusos que cometen, no influye sobre la formación de precios de las viviendas, ni establece reglas sobre los contratos que protejan los derechos de los inquilinos. De esta manera, aunque los 2.000 créditos sean otorgados, cada vez habrá más inquilinos. Recordemos que todos los años hay 10.000 inquilinos nuevos, es decir que “alquilar se puede” no sólo que no llegará a la mayoría de las familias que requieren de esa ayuda, sino que ni siquiera alcanzará al flujo anual de crecimiento de la proporción de familias que no tienen vivienda propia.
“Alquilar se puede”, el programa lanzado un mes antes de las elecciones luego de 8 años de gobierno durante los cuales no se hizo nada a favor de los inquilinos, parece puro marketing electoral. ¿Hay una solución alternativa a este problema? Sí, y es más sencilla de lo que parece. Requiere de cuatro decisiones fundamentales.
UNO. Regular por ley las actividades de las inmobiliarias estableciendo que los propietarios (que son quienes contratan sus servicios) deberán hacerse cargo de sus honorarios y no los inquilinos. Prohibiendo el cobro de honorarios en la renovación de contratos y los gastos de certificación.
DOS. Incentivar la ampliación de la oferta de viviendas a través de un mecanismo impositivo que castigue la especulación, como el que existe en muchos países del mundo. De esta manera se evitaría que haya 340.000 viviendas que están vacías, que ingresen al mercado y ayuden a bajar los precios de los inmuebles tanto para la compra como para el alquiler.
TRES. Establecer por ley los derechos de los inquilinos en los contratos de locación. Por ejemplo que el impuesto inmobiliario (contenido en el ABL), sea pagado por el propietario ya que es un impuesto a la propiedad y que sea delito abusar de los inquilinos cargándoles la responsabilidad de pagar este tributo. Lo mismo contra mecanismos que eluden la prohibición de la indexación de los contratos, muy utilizados en la actualidad.
CUATRO. Crear la Defensoría de los Inquilinos, una institución pública con participación de asociaciones civiles y organizaciones de la comunidad, para velar por los derechos de los inquilinos. Que sirva para canalizar las denuncias sobre abusos tanto de propietarios como inmobiliarias frente a la justicia y al Gobierno de la Ciudad.
Estas medidas para proteger a los inquilinos de la Ciudad, podrían y deberían ser complementadas con una política integral de vivienda, que incluya una política de créditos hipotecarios accesibles, la urbanización con radicación de las villas y la creación de un Ministerio de Vivienda que centralice y ejecute el conjunto de las políticas necesarias para resolver este problema. Hacer todo esto es perfectamente posible, pero requiere abandonar el marketing y ponerse a trabajar para mejorar la calidad de vida de la gente.