A partir de los años ’90, al compás de las recomendaciones de las agencias internacionales (BID, Banco Mundial, BIRF), la construcción de vivienda para los sectores más desfavorecidos de la sociedad fue despreciada, a medida que se destruían los instrumentos del Estado y el mercado pasaba a ser el regulador del acceso a la ciudad dualizando el territorio interno de las ciudades y sus periferias, con el capital inmobiliario como planificador del uso y el valor del suelo.
Con la crisis como escenario que había destruido al sector de la construcción, con miles de obras y contratos paralizados o cancelados y su consecuencia sobre los puestos de trabajo, al asumir Néstor Kirchner el Gobierno en 2003 -como parte de las políticas redistributivas implementadas- la recomposición de la obra pública como dinamizadora de la economía impulsó un abanico de operatorias fundamentalmente dirigidas a la recuperación del trabajo y a la disminución del déficit habitacional en los sectores más desprotegidos y a la recuperación del rol activo del Estado.
En una primera etapa se planteó el objetivo de dar un rápido impulso a la reinserción laboral y a la industria mediante los planes “Reactivación de Obras Fonavi” (significó 44.000 viviendas y 78.000 puestos de trabajo) y “Techo y Trabajo” y “Emergencia Habitacional”, dirigidos éstos a la formación de Cooperativas de Trabajo. En 2004 se implementó el Programa Federal de Construcción de Viviendas (PFCV) como eje de un conjunto de subprogramas orientados a satisfacer las diferentes demandas y en el marco de una fuerte decisión de reposicionar al Estado en su rol de abastecedor de soluciones habitacionales múltiples. En este sentido es para remarcar la acción del Subprograma de urbanización de villas y asentamientos precarios fundamentalmente en el AMBA, que entre sus objetivos tiene el de respetar la localización de la la población en el sitio en el que viven, legítima aspiración de quienes desde hace años han conformado su hábitat a partir del esfuerzo y la acción de los habitantes y muchas veces en lucha contra los intereses inmobiliarios y la estigmatización; es decir, se regulariza la situación de propiedad y se elimina la condición de discriminación social sobre su población actuando simultáneamente sobre el espacio urbano del lugar. A través de esta operatoria se han terminado 9.800 viviendas y están en construcción otras 13.000.
Dado que el déficit habitacional tiene como componente mayoritario en cuanto a la condición de la vivienda (sobre un total de 2.145.224 unidades 1.668.330 son recuperables) a las que solo necesitan mejoras, se creó el Programa Federal de Mejoramiento Habitacional Mejor Vivir que junto con el Programa de Mejoramiento de Barrios pusieron en valor la situación de 394.974 unidades.
Entre todas las operatorias en estos 10 años se terminaron 729.105 soluciones habitacionales (379.131 de ellas nuevas) y están en ejecución 289.672; o sea 1.020.635 que llegan a una población de más de 4.000.000 de personas. Mientras la población creció un 10,4% la cantidad de viviendas lo hizo un 16,5% y el número de viviendas en buen estado pasó del 78,3% a 82,4%, o sea que las políticas aplicadas han mejorado la situación de aquellos que se encontraban en peores condiciones y hacia allí apuntan también hoy las prioridades.
Queda todavía por avanzar en políticas para resolver el problema de aquellos sectores (fundamentalmente clases medias) que no acceden al crédito hipotecario para resolver el acceso a la primera vivienda o a resolver situaciones de hacinamiento por crecimiento familiar o cohabitación. Para parte de estos sectores se instrumentó el Plan Pro.Cre.Ar, del que debe señalarse la utilización de tierras fiscales avanzando sobre el mayor problema que tiene la formulación de una política de vivienda que es la falta de regulación sobre el suelo urbano.
Podemos sintetizar lo realizado en que ha sido muy exitosa la política de construcción de metros cuadrados (de vivienda y de la infraestructura que debe acompañarla) con un fuerte inversión dirigida hacia los sectores más vulnerables; hacia el futuro será necesario atender a la diversidad cultural de un territorio tan variado como el argentino, impulsar diversas modalidades de producción atendiendo a las posibilidades de la economía social en el sector, incorporar a la comunidad académica (universidades presentes en todas las regiones) y fundamentalmente a los propios destinatarios.