¿Sirven los créditos hipotecarios indexados por inflación?

José Castillo

Desde esta semana está disponible la nueva línea de créditos hipotecarios que ajustan por inflación. Seis entidades se lanzaron a ofertarlos: Banco Ciudad, Banco Provincia, Banco Hipotecario, Macro, Galicia y Santander.

La base del sistema es la creación de un índice de ajuste, llamado “unidad de vivienda” (UVI), que se acordará diariamente según la inflación, medida a su vez por otro indicador (el Coeficiente de Estabilización de Referencia, CER). Una UVI vale 14,053 pesos y mil equivalen al costo (promedio) de un metro cuadrado construido. Los créditos se calcularán e indexarán en esta unidad. A la vez, la UVI también servirá para indexar instrumentos de inversión financiera (como plazos fijos, por ejemplo). De esta manera, la tasa de interés de un crédito podrá bajar sustancialmente (se calcula que alrededor del 5% anual), y a partir de ahí se incrementaría o no según el movimiento de las UVI, atado, como dijimos, a la inflación.

El sistema no es un invento argentino. De hecho copia las unidades de fomento (UFI) chilenas, donde el crédito hipotecario ha crecido hasta representar el 17% del PBI. El planteo del Gobierno es incrementar lo que hoy es una oferta casi inexistente: el crédito hipotecario en nuestro país apenas alcanzó el primer semestre de 2015 el 0,95% del PBI.

Dos preguntas están en juego: ¿servirá efectivamente este sistema para resolver un déficit de vivienda que oscila entre 2,5 y tres millones de viviendas? ¿El sistema será sustentable en el mediano plazo?

El primer indicio de respuesta lo podemos tener cuando observamos los requisitos para acceder a estos créditos: para obtener un préstamo de un millón de pesos, se requiere un ingreso mínimo de 26.855 pesos y la cuota inicial arranca en 8.056 pesos. Ciertamente, antes el ingreso mínimo requerido era directamente prohibitivo (68.609 pesos) y la cuota también (20.583). Pero aún un crédito por la mitad de ese valor (quinientos mil pesos) demanda ingresos mínimos de 13.427 pesos y cuotas de 4.028. Los ingresos mínimos y las cuotas iniciales bajan, ciertamente, pero sigue quedando la duda sobre la accesibilidad masiva. Se abre una línea de créditos hipotecarios accesibles para una clase media-media alta, cosa que antes no existía. Pero de ninguna manera esto siquiera empieza a resolver la situación de la inmensa mayoría de la población con problemas habitacionales, que pertenece al universo de los pobres por ingresos. Recordemos que el reciente informe del Observatorio Social de la Universidad Católica Argentina señaló que hay 13 millones de argentinos con ingresos por debajo de los 7.877,15 pesos.

Respondido (por la negativa) el primer interrogante, nos queda el segundo: ¿servirá al menos para garantizar que la clase media acceda a la propiedad de su vivienda con un sistema crediticio razonable? Porque el sistema se apoya sobre cuotas, que aun siendo relativamente bajas (en comparación con los valores astronómicos anteriores), son variables. El quid de la cuestión está en cuánto crece la inflación y, más exactamente, la relación entre el crecimiento de la inflación y el de los salarios. Cualquier mecanismo de cuotas variables en una situación con alta inflación corre el riesgo de hacernos repetir épocas nefastas, como la de la famosa Circular 1050 de principios de la década del ochenta, donde miles no pudieron pagar las cuotas indexadas y perdieron todo.

No es el único elemento de volatilidad a tener en cuenta. Todo también dependerá de futuras expectativas devaluatorias y del valor de la tasa de interés. Porque el fondeo de los bancos para que la oferta de estos créditos se masifique dependerá de cuántos inversores aceptan instrumentos financieros que se indexen por UVI. Y esto compite, hoy, con las tasas del 38% anual de las lebacs (¿a fin de año competirá con la expectativa de un dólar en alza?).

En síntesis: el crédito hipotecario con real acceso al conjunto de los sectores populares es una gran asignatura pendiente de la Argentina. Difícilmente este sistema alcance a resolverlo. El motivo no es sólo de diseño del instrumento. Sucede que la economía argentina ya lleva cuatro décadas con un sistema financiero acostumbrado a superganancias producto de diferentes operaciones especulativas. A veces el dólar “mata” a la tasa, a veces a la inversa. De vez en cuando otros instrumentos (dólar futuro, algún bono) se ponen de moda. Pero todas ellas “matan” al crédito que realmente sirve (y el hipotecario es el más importante), el que resuelve necesidades populares y, a la vuelta del círculo, genera inversión productiva y empleo.