Por: Carlos Arbia
El futuro del crédito hipotecario lucirá promisorio a medida que la inflación se reduzca rápidamente. En particular porque coexistirían tres sistemas. El lanzado por el presidente del BCRA, Federico Sturzenegger, en abril, el proyecto del senador Julio Cobos, que se actualizará por una Unidad de Vivienda (UVI) y un tercero, el que lanzará el Banco Nación, en junio, y que se actualizará con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). El monto máximo del crédito a otorgar en las tres alternativas será el equivalente del 80 por ciento del valor de la vivienda.
Las principales ventajas de estas tres variantes es que no se necesitará demostrar un nivel de ingresos tan alto como ocurría con el anterior sistema. La cuota mensual, que no puede superar más del 30 por ciento de los ingresos demostrados, será más baja. La desventaja es que los montos que financiarán los bancos sólo alcanzan para comprar un departamento de unos 60 metros cuadrados en Capital Federal. Ese monto estará entre 1.500.000 y 2.500.000 de pesos.
El primer sistema, indexado por la Unidad de Vivienda (UVI) que lanzó el Banco Central, es ofrecido por bancos locales -Macro, Galicia, Hipotecario y Ciudad-, mientras que los extranjeros no se sumaron todavía y lo harían en los próximos meses. El plazo más largo es de 20 años y la tasa de interés es del 5,5 por ciento nominal anual más la inflación medida por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) con la que se actualiza la UVI.
El segundo esquema es el del proyecto de ley del senador Julio Cobos, denominado Casa de Ahorro, que ya tiene media sanción en el Senado. En este caso la UVI para ajustar las cuotas mensuales de esos créditos estará determinada por el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en lugar del CER, un indicador que mide el Banco Central y que es similar a la evolución de los índices de precios minoristas que el Indec comenzará a publicar el próximo 18 de junio. Tanto en la cuota como en los ingresos familiares que se necesitan para acceder a un crédito la reducción es de casi un 150 por ciento con respecto al viejo sistema que todavía esta vigente. Muchos bancos ofrecen todavía los hipotecarios utilizando la “Línea de Créditos Productivos” a una tasa subsidiada del 19 por ciento anual, pero la mayor parte no llega a cumplir los requisitos solicitados.
El problema que plantean los sistemas de Sturzenegger y de Cobos es la diferencia de tomar un crédito hipotecario a través de una UVI actualizada con la inflación minorista (CER) o con la de la construcción (ICC). Entre enero y abril, el primero muestra una suba del 13 por ciento y el segundo un aumento cercano al 15 por ciento. En abril el ICC aumentó un 9,1 por ciento, por lo tanto la cuota se encarecería en esa magnitud para quien hubiese tomado un crédito en mayo pasado. Una persona que tome un crédito hipotecario en mayo deberá pagar a partir de junio la indexación de abril de la UVI. Tendría una suba de un 6,5 por ciento de su crédito al estar atado a la inflación. Este tipo de efecto impactaría en la capacidad de pago de quienes tomaron esos créditos para la vivienda. Además, si la tasa de inflación no se reduce a partir del segundo semestre del año, el total del valor actual de ese crédito podría incrementarse fuertemente. La novedad es que el proyecto presentado por el senador Cobos establece el reemplazo del artículo 2.189 del nuevo Código Civil y Comercial que en algunos casos impide constituir una hipoteca como garantía de un préstamo de largo plazo.
El tercer sistema, al parecer el más seductor, es el que proyecta lanzar en junio próximo el Banco Nación con “Nación Tu Casa”, la gran apuesta de su presidente Carlos Melconián. El plazo es a 20 años. La tasa de interés fija 14 por ciento anual en los primeros tres años y un esquema de actualización de las cuotas con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) para los restantes 17 años. Esta operatoria busca que el aumento de la cuota de cada año no exceda el incremento de salarios que es determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Este se calculará cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias. Las cuotas se mantendrán fijas por un año, cuando serán recalculadas, siempre con el tope en el aumento salarial del año anterior. En la medida que se reduzca la inflación, este tipo de sistemas de crédito hipotecario parecen más atractivos que el que se aplicó en los últimos años. El fantasma: si aumenta el desempleo, habrá menos gente dispuesta a tomar un crédito de esas características.