La riqueza de los norteamericanos ha estado atada históricamente, y en especial en las últimas décadas, a dos activos muy particulares: las acciones y el mercado inmobiliario.

La crisis hipotecaria en EEUU derivada de la caída en el precio de las propiedades (que había comenzado ya en el año 2006) desnudó el apalancamiento bajo el cual operaba ese mercado y la especulación detrás de los precios de las acciones, evidenciada por el margin con el que se facilitaba tomar prestado más dinero para comprar más acciones.

Dicha burbuja explotó en ambos mercados y el accionar de los bancos centrales desplazó la atención a lo que hoy confirma otra burbuja: la de los bonos soberanos de EEUU, que fue mimetizada por Europa y Japón. Tarde pero seguro, para bajar el costo de endeudamiento y reflotar sus alicaídas economías.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario en EEUU resurgió con fuerza. Se encuentra lejos de las cifras de 2007, pero se acerca cada vez más. Los últimos datos del sector detallan que las ventas de viviendas existentes se ubicaron en el mes de mayo en 5,33 millones de unidades, con un precio promedio de 228.700 dólares por unidad. Asimismo, los inicios de viviendas del quinto mes del año subieron a 1.036.000 unidades, mientras que las ventas de propiedades nuevas de abril fueron de 517.000.

¿Qué tan fuerte se encuentra el mercado inmobiliario y cuáles son los nuevos drivers? Los precios siguen subiendo y el dinamismo del mercado ha tomado otro color por la creciente participación de compradores extranjeros: chinos e indios, por el constante surgimiento de nuevos millonarios, rusos, para escapar de los controles europeos, argentinos y brasileños, para alejarse de las crisis estructurales de sus economías. Solamente el año pasado, los compradores extranjeros de bienes raíces residenciales en EEUU adquirieron en un año (entre abril de 2014 y marzo 2015) por 104 billones de dólares en 2014, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors). Eso representa alrededor de 8 % de las ventas de casas totales existentes, un nuevo récord.

Si bien el número de propiedades vendidas se redujo (de 232.600 a 209.000, el año pasado), los compradores adquirieron propiedades más caras, lo que provocó un incremento en el total de ventas. China, Hong Kong y Taiwán explican casi un tercio. Además del tradicional influjo de Canadá (segundo lugar) y de que los indios se muestran muy activos.

Los inversores chinos ya son los mayores tenedores de deuda de treasuries de EEUU. Ahora el apetito pasa por los activos reales: propiedades y empresas.

Entre 2000 y 2014, las empresas chinas desembolsaron 46 mil millones de dólares en adquisiciones de empresas o en la instalación de nuevas fábricas en todo EEUU, gran parte de ellas en los últimos cinco años. A finales del año pasado había 1583 establecimientos de empresas chinas en EEUU.

El informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios precisa que Florida fue el estado más elegido por los extranjeros, ya que durante el año pasado representó el 21 % del total de las ventas de propiedades a foráneos. California ocupa el segundo lugar (16 %), seguido de Texas y Arizona.

El precio promedio que pagaron por esas casas fue de 499.600 dólares, es decir, casi el doble del precio de compra media nacional de 255.600 dólares. Los extranjeros también están pagando más de lo que pagaban el año pasado: los precios medio para los no residentes subieron 26 % respecto al año anterior. Por zona, los suburbios resultaron más favorecidos que las construcciones en ciudades, y por tipo, las casas más que los departamentos.

El 55 % de los compradores extranjeros pagó últimamente por sus viviendas en efectivo, por lo que necesitan poco financiamiento.

Nada detiene a los extranjeros, ni siquiera la fortaleza del dólar y un mercado inmobiliario más caro para los compradores extranjeros. Se termina repagando precisamente por una revalorización de las propiedades en dólares. ¿La tendencia continuará? Un condominio que en Nueva York cuesta 1,6 millones de dólares, uno de características similares en París valdría 4 millones de dólares y en Moscú 2 millones de dólares. Espacio para crecer hay y no vemos una debilidad estructural del dólar a corto plazo, menos aún en un proceso de suba de tasas por parte de la Fed.

Todo esto ha llevado a una burbuja similar a la que vivimos en 2007. La única diferencia es que en estos momentos hay un porcentaje mayor de compradores en efectivo y en esa época la burbuja se alimentó básicamente de apalancamiento a través de hipotecas y controles relajados en lo que hace a manejo de riesgo por parte de bancos y brokers financieros.