Por: Juan Curutchet
Aporto algunas reflexiones al debate sobre las políticas públicas para el acceso a la vivienda propia que se planteó la semana pasada en este medio entre Iván Kerr, gerente general del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y el banquero y diputado nacional kirchnerista Carlos Heller.
El crédito hipotecario representa en nuestro país uno de los porcentajes más bajos de América Latina (1,8 % del PBI, similar a Venezuela y lejos del 19% de Chile o el 8% de México). Antes de la crisis de 2001 el stock de créditos hipotecarios llegó a ser del 6,8% del PBI. El resultado es que hoy en el área metropolitana el 40% de las familias no son propietarias de las viviendas que ocupan. El déficit habitacional en todo el país se acerca a los 2 millones de unidades. Estos son datos irrefutables de la realidad y revelan que en este terreno la última década dista de haber sido “ganada” y que la gente necesita soluciones innovadoras.
El crédito hipotecario es y debe ser una herramienta esencial para las economías modernas, dado que brinda a los trabajadores la posibilidad de adelantar sus ingresos futuros y actúa como una herramienta igualatoria. Hoy sólo un 6% de las compras en el mercado inmobiliario se realizan con crédito, en el 94% restante el adquirente concurre al acto de escritura con todo el efectivo, las más de las veces, con dólares billete.
Uno de los principales motivos por los cuales el crédito hipotecario es tan bajo es que la alta inflación se traduce en cuotas hipotecarias mensuales inaccesibles para la mayoría de los asalariados. Por ello, resultaba imperioso diseñar una propuesta que redujera drásticamente el valor de la cuota en relación al sueldo.
El programa de vivienda “Mi Casa BA” lanzado por el IVC y el Banco Ciudad baja efectivamente las barreras que impiden el acceso a la vivienda y ayuda a revertir la situación estructural. Es cierta la afirmación de Heller sobre que los tomadores de crédito de “Mi Casa BA” comenzarán pagando una cuota de $ 820 por cada $ 100.000 de crédito pero como el capital varía de acuerdo a los cambios en las canastas de consumo la cuota podría ascender a aproximadamente $1.000 después de un año. Pero esto sucedería también con el valor del alquiler que paga hoy ese mismo individuo antes de tomar su crédito hipotecario. La clave entonces es que el motivo por el cual aumentaría la cuota de “Mi Casa BA” o un alquiler es la inflación. El crédito no debería tornarse “impagable”, como define Heller, salvo que nos esté anticipando una constante pérdida en el valor real del salario o una inflación desbocada. En un país con inversión, aumentos en la productividad y mejoras en la distribución del ingreso, los salarios en términos reales deberían apreciarse a lo largo de la vida de un individuo permitiendo saldar la deuda sin inconvenientes. Así, el beneficiario puede acceder a un crédito para comprar su casa y transformar el alquiler que paga mensualmente en su hogar sin un costo adicional para el Estado.
Las iniciativas del gobierno de Mauricio Macri no se limitan a “Mi Casa BA” sino que incluyen el exitoso programa del IVC “Primera Casa BA” a tasa escalonada y las líneas hipotecarias del Banco Ciudad que han convertido a esta entidad en líder del segmento: el préstamo hipotecario social, la línea preferencial para zona sur, la línea a tasa fija hasta 20 años. El Plan Pro.Cre.Ar, financiado por el ANSES, es muy atractivo para los compatriotas que resultan sorteados, pero el costo de ello es la dilución de los haberes jubilatorios. Como se fijaron tasas de interés considerablemente menores que la inflación, se incuba un costo parafiscal que algún día el Estado tendrá que afrontar.
La pérdida de valor real de los fondos de la ANSES que son utilizados para financiar Pro.Cre.Ar explica por qué no se cumplen los fallos “Badaro” y “Elliff” de la Corte Suprema que ordenan reajustar las jubilaciones y pensiones. La ganancia de algunos es la pérdida de todos. El Pro.Cre.Ar no es una solución escalable y generalizable para responder a toda la demanda de vivienda del país, porque el dinero de los jubilados tarde o temprano se acaba. En cambio, la propuesta de Mauricio Macri implica gente y empresas invirtiendo sus ahorros en forma creciente en hipotecas que se traducen en viviendas para quienes hoy las necesitan.
“Mi Casa BA” es un plan flexible; por lo tanto en una segunda etapa se planea incorporar líneas para la construcción (como las que ya posee Pro.cre.ar y también “Primera Casa BA”) como, así también, un eventual mecanismo de subsidios. En el futuro, a través de un esquema de subsidios de capital decreciente en relación al ingreso, será posible asistir a aquellas personas que más lo necesiten o que estén en situación de mayor vulnerabilidad.
Una premisa de cualquier programa de vivienda es la transparencia en la asignación de los recursos. A diferencia de Pro.Cre.Ar, tanto el plan “Primera Casa BA” como “Mi Casa BA” publican en la web la nómina de beneficiarios. Además, el sistema de puntaje y adjudicación se basa en una metodología objetiva, trabajada con la UBA, que prioriza a las personas de acuerdo a sus necesidades.
La ciudadanía ha manifestado el domingo pasado con claridad que no quiere la “profundización del modelo” o “dos modelos contrapuestos”, como plantea Heller, sino que exige soluciones concretas, que se aborden los problemas que afectan a la gente común sin más vueltas. En este sentido, a un año de la ley que arbitrariamente despojó al Banco Ciudad de los depósitos judiciales y sumidos hoy en una caída del 40% en el crédito hipotecario, el diputado puede arrepentirse de su voto y plantear en su bloque la devolución al banco público de los porteños de la millonaria masa de recursos que se aplicaba a la compra de vivienda.