Por: Carlos Arbia
Esta semana, según anunció el Banco Central de la República Argentina (BCRA), se comenzará a ofrecer un sistema de créditos hipotecarios nominados en una unidad de medida llamada Unidad de Vivienda (UVI), que se actualizará según la evolución de la inflación. La operatoria será la siguiente: una persona solicitará un crédito por una determinada cantidad de UVI, que se actualizará diariamente con la inflación y se la agregará una tasa de interés promedio anual del cinco por ciento. Este tipo de operatoria tiene grandes ventajas, pero genera algunos interrogantes a la hora de que una persona o una familia decidan tomar este crédito hipotecario.
Una de las ventajas que tiene este tipo de crédito es que el plazo máximo será en general de 15 años y la tasa de interés promediará el 5% anual. En el mercado actual, que sólo representa un 1% del PBI, no hay créditos a ese plazo y la tasa promedio del mercado llega a superar el 40% anual. Otra de las ventajas es que con el nuevo esquema, si bien se permite acceder como máximo a un préstamo de 1.500.000 pesos, la cuota inicial sería de unos doce mil pesos y el ingreso familiar mínimo requerido, de cuarenta mil pesos. Mientras que con el sistema actual a tasa variable la cuota sería de treinta mil pesos y el ingreso familiar requerido, de cien mil pesos, todos valores aproximados. Tanto en la cuota a pagar como en los ingresos familiares que se necesitan para acceder a un crédito la reducción es del 150% con respecto al actual sistema.
Por otro lado, la cuota de los créditos actuales está entre 250% y 300% por encima del alquiler que se paga por una vivienda, mientras que con el nuevo sistema anunciado la brecha se reduce en aproximadamente un sesenta por ciento. La actualización del capital del préstamo a través del valor de las UVI genera la posibilidad de que en el futuro tomar un crédito hipotecario sea una opción a pagar un alquiler, algo que ocurrió en la década del noventa. La otra ventaja es que con este nuevo sistema el banco está obligado a ofrecer una prolongación del plazo del crédito que puede llegar a hasta un 25% en caso de que la cuota aumente del tal forma que el importe a pagar supere en 10% lo que hubiera resultado de seguirse la evolución del Coeficiente de Evolución Salarial (CVS). Será importante ver en qué medida el ingreso guarda relación con ese índice en cada caso.
Pero la nueva operatoria anunciada plantea varios problemas. El primero es lo acotado del crédito, ya que con el máximo valor que se ofrecerá una familia o una persona sólo puede comprar un departamento de un ambiente. El máximo de 1.500.000 pesos son unos cien mil dólares: es el valor promedio de un departamento de un ambiente en Capital Federal. El segundo es la indexación, ya que al 31 de marzo el BCRA fijó el valor de la UVI en 14,053 pesos y ese valor se irá ajustando con el Coeficiente de Actualización de Referencia (CER), que, a su vez, refleja lo que pasa con el índice de precios. La gran duda es saber, hasta que salga el nuevo Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), si se utilizará el IPC de San Luis que en febrero pasado dio un 2,7% o el de la CABA, que dio el 4,1 por ciento. El gran interrogante es cómo se comenzarán a indexar en abril, ya que la inflación calculada para ese mes será del 6% mensual. Como ejemplo hay que señalar que a partir del 25 de marzo y hasta el 26 de abril el valor del CER se construirá con base en el IPC de la ciudad de San Luis. Por lo tanto, hasta que el Indec no dé a conocer su nuevo IPC podría ser muy arbitraria la indexación de estos créditos, como ocurre con la indexación de bonos, que se indexan a través del CER desde la intervención de ese instituto en el 2007.
El otro inconveniente es que si la tasa de inflación no se reduce a partir del segundo semestre del año, el total del valor actual de ese crédito se podría incrementar muy fuerte. En la medida en que el dólar se mantenga estable o baje, la deuda podría superar al valor de la propiedad comprada, algo muy similar a lo que ocurrió con la famosa Circular 1050, donde la gente debía más que la propiedad que había comprado por la indexación del préstamo. El Gobierno por ahora no tiene un plan antiinflacionario, por lo tanto habrá que ser prudente a la hora de endeudarse con este tipo de créditos. Pero en la medida en que la inflación disminuya será muy conveniente tomarlos, ya que el valor de la UVI aumentará menos y se hará más fácil acceder a un crédito de esas características.